Ficha CondoMiami
Aria On The Bay
488 Ne 18 St
Fuente: Miami-Dade Property Appraiser (vista GIS)
Consultado 21 de agosto de 2026
¿Qué riesgo hay de que te caiga una cuota extraordinaria aquí?
Una cuota extraordinaria —special assessment en los papeles— es un cobro de golpe que la asociación reparte entre todos los dueños cuando hay que arreglar algo que el presupuesto no cubre. Nadie puede predecirla con certeza sin leer las cuentas de la asociación. Lo que sí se puede hacer es mirar las señales que sí son públicas y enseñarte la regla, para que juzgues tú.
Edad del edificio
Menos presión
8 años (construido en 2018)
Qué significa
Todavía no llega a los 30 años, que es cuando empiezan las inspecciones obligatorias. La presión de reparaciones estructurales es menor.
Qué NO significa
No significa que esté libre de problemas: los edificios nuevos también tienen defectos de construcción y litigios.
Entre cuántos se reparte
Menos presión
652 apartamentos
Qué significa
Son bastantes. Una reparación de un millón se reparte entre 652 dueños: unos $1,534 a cada uno.
Qué NO significa
No es una predicción. No sabemos si habrá cuota extraordinaria ni de cuánto; es solo la división.
Si cae una reparación grande, cuánto te toca a ti
Esto no predice nada. Es una división: el coste de la obra entre los 652 apartamentos del edificio. Sirve para ver que el mismo arreglo duele muy distinto según entre cuántos se reparta.
| Si la obra cuesta | A cada apartamento le tocan |
|---|---|
| $1,000,000 | $1,534 |
| $3,000,000 | $4,601 |
| $5,000,000 | $7,669 |
El reparto real depende del porcentaje de propiedad de cada unidad, que viene en la declaración del condominio: un apartamento grande paga más que uno pequeño. Esto es el promedio.
Qué preguntar en este edificio
No es una lista genérica: sale de los datos de arriba. Cópiala y mándasela a quien te está vendiendo el apartamento.
- 01Es un edificio nuevo: pregunta si la asociación tiene algún reclamo abierto contra el constructor por defectos de obra.
- 02Pide el presupuesto del año y el saldo del fondo de reservas. Si lo que hay que reparar cuesta más de lo reservado, la diferencia la pagas tú.
- 03Pide las actas de las juntas de los últimos 12 meses. Ahí es donde aparece una cuota extraordinaria antes de ser oficial, y es el documento que casi nadie pide.
- 04Pide la póliza del seguro del edificio y lo que costó este año frente al anterior. En Florida es una de las razones por las que sube la cuota.
El registro, tal cual
Año de construcción
2018
8 años
Apartamentos
652
Apartamento típico
1,161 pies²
unos 108 m² · 1 dormitorio
Folio del condominio
0132310760001
con este número el condado agrupa sus unidades
Uso registrado
residential - total value : condominium - residential
Ventas registradas
las 10 más recientes de 574
La última escritura registrada de cada apartamento, según el condado. Sirve para hacerte una idea del rango de precios del edificio.
Ojo con esto: el condado no publica aquí si cada operación fue una venta de mercado o un traspaso entre familiares. Hemos quitado las de menos de $25,000, que casi siempre son traspasos, pero alguna puede colarse. No lo uses como tasación.
| Fecha | Unidad | Precio |
|---|---|---|
| junio de 2026 | 2008 | $590,000 |
| mayo de 2026 | 1805 | $482,500 |
| mayo de 2026 | 4605 | $510,000 |
| mayo de 2026 | 4610 | $1,295,000 |
| abril de 2026 | 2301 | $740,000 |
| abril de 2026 | 3401 | $745,000 |
| abril de 2026 | 1503 | $490,000 |
| abril de 2026 | 1204 | $597,300 |
| marzo de 2026 | 4904 | $1,100,000 |
| marzo de 2026 | 3911 | $900,000 |
Lo que no sabemos
Decirlo es parte del trabajo. Quien te dé una respuesta cerrada sobre esto sin haber leído los papeles de la asociación, te la está inventando.
Cuánto va a subir la cuota
La cuota de hoy suele venir en el anuncio del apartamento (Zillow la muestra, aunque a veces desactualizada). Lo que nadie publica es hacia dónde va: eso depende del seguro del edificio y de las reparaciones pendientes.
Cuota extraordinaria vigente o en estudio
Se vota en junta y aparece en las actas y en los estados financieros de la asociación, que no son públicos. Es el dato que más dinero te puede costar y el único que decide la compra.
Si el edificio cumplió sus inspecciones
Sabemos qué inspecciones le tocan por edad, pero el resultado lo guarda cada municipio en su propio expediente. Hay que consultarlo aparte.
Cuánto dinero hay en reservas
Está en el presupuesto anual de la asociación. Es la otra mitad de la ecuación: si lo que hay que reparar cuesta más que lo reservado, la diferencia sale de los dueños.