Ficha CondoMétodo
Cómo leemos un edificio
No calculamos una puntuación secreta. Usamos tres señales públicas y las enseñamos con su regla al lado, para que puedas discutirlas.
De dónde sale el dato
Todo lo que ves en una ficha viene de la base pública del tasador del condado de Miami-Dade: año de construcción, número de unidades, escrituras registradas y el nombre legal del condominio. No hay estimaciones ni datos comprados. Cada bloque lleva su sello con la fecha en que se consultó.
Qué unidades forman un edificio tampoco lo decidimos nosotros: el condado publica un folio de condominio que agrupa las unidades de cada asociación. Nosotros solo separamos además por calle, porque un condominio puede tener varias torres y cada torre reparte sus obras entre sus propios dueños.
Donde sí hay que tener cuidado es en las escrituras: el condado no publica en esta base si cada operación fue una venta de mercado o un traspaso entre familiares. Quitamos las de menos de $25.000, que casi siempre son traspasos, pero alguna puede colarse. Por eso las llamamos escrituras registradas y no tasaciones.
Las tres señales
1 · La edad
Es el mejor indicador público que existe de cuánto mantenimiento lleva acumulado un edificio. A los 30 años entra en el radar de la inspección estructural del estado; a los 40 le toca la recertificación del condado, y a partir de ahí cada 10 años.
Esas revisiones son justamente donde aparecen las reparaciones que después se convierten en cuota extraordinaria. Por eso la edad no dice que un edificio esté mal: dice dónde hay que preguntar.
2 · Cuántos ciclos lleva
La primera recertificación toca a los 40 años y luego una cada 10. Un edificio de 1963 ya debió pasar tres: en 2003, 2013 y 2023. Cuantas más lleva, más historial existe que pedir — y más probable es que haya obras mayores ya hechas o pendientes.
3 · Entre cuántos se reparte
Esta es la señal que casi nadie mira y que más cambia la factura. La misma obra repartida entre 70 dueños o entre 700 no tiene nada que ver. En cada ficha dividimos escenarios de $1,000,000, $3,000,000, $5,000,000 entre el número de unidades del edificio.
Es aritmética, no una predicción. No sabemos si habrá cuota extraordinaria ni cuánto costaría. Solo enseñamos cómo se reparte, porque es la parte que un comprador de fuera nunca calcula.
Dónde termina lo que podemos saber
No sabemos si el edificio cumplió sus inspecciones, cuánto dinero tiene en reservas, ni si hay una cuota extraordinaria votada. Nada de eso es público: vive en los papeles de la asociación.
Por eso cada ficha termina en una lista de preguntas y no en un veredicto. El objetivo no es que confíes en nosotros: es que llegues a la conversación con el vendedor sabiendo exactamente qué pedir.
Las fuentes oficiales