Ficha CondoZona no incorporada
Banyan Tree Eleven
9878 Hammocks Blvd
Fuente: Miami-Dade Property Appraiser (vista GIS)
Consultado 2 de septiembre de 2026
Construido en
1989
37 años
Apartamentos
8
Entre los que se reparte cada obra
Apartamento tipo
1,364 pies²
3 dormitorios
Escrituras inscritas
6
Próxima recertificación: 2029
¿Qué riesgo de cuota extraordinaria tiene Banyan Tree Eleven?
Banyan Tree Eleven es de 1989: 37 años. Ya cruzó los 30 de la inspección estructural del estado, y llega a la recertificación de los 40 en 2029.
Banyan Tree Eleven no es un edificio suelto: el condado lo tiene bajo un mismo folio de condominio con 15 direcciones, y esta ficha es la de 9878 Hammocks Blvd, con 8 apartamentos. Son la misma comunidad, así que una obra de las zonas comunes se decide entre todas.
Son 8 apartamentos, pocos para un edificio de Miami: una reparación de un millón de dólares sale a unos $125,000 por dueño.
Contra la asociación de este condominio hay 16 expedientes de edificación abiertos en el condado, 16 de ellos por estructura insegura.
El condado tiene 6 escrituras inscritas en este condominio; la última que consta es de septiembre de 2025 por $370,000.
Las últimas 6 escrituras van de $30,200 a $370,000, así que el peso de una cuota extraordinaria no cae igual sobre todos los dueños de aquí.
Nadie puede predecir una cuota extraordinaria sin leer las cuentas de la asociación, y esas no son públicas. Lo que sí se puede es mirar las señales que sí lo son, con la regla a la vista — cómo leemos un edificio.
Edad del edificio
Vale la pena preguntar
37 años (construido en 1989)
Qué significa
Ya cruzó el umbral de la inspección estructural del estado: el de los 30 años lo pasó en 2019. En esas revisiones es donde aparecen las reparaciones que luego se convierten en cuota extraordinaria.
Qué NO significa
No significa que Banyan Tree Eleven esté mal ni que tenga una cuota extraordinaria en camino. Significa que con 37 años encima, aquí hay que preguntar.
Entre cuántos se reparte
Preguntar sí o sí
8 apartamentos
Qué significa
Son pocos. Una reparación de un millón de dólares se reparte entre 8 dueños: unos $125,000 a cada uno.
Qué NO significa
No es una predicción. No sabemos si habrá cuota extraordinaria ni de cuánto; es solo la división.
Expedientes del condado sin cerrar
Preguntar sí o sí
16 expedientes abiertos contra la asociación, el más antiguo abierto desde 4 de marzo de 2026
Qué significa
Contra la asociación de Banyan Tree Eleven el condado tiene sin resolver 16 por estructura insegura. La estructura insegura es el procedimiento que abre el condado cuando algo de la construcción no cumple. Van contra la asociación y sus zonas comunes, no contra ningún vecino: lo que cueste arreglarlo sale del bolsillo de los dueños.
Qué NO significa
No significa que Banyan Tree Eleven sea peligroso ni que vaya a haber una cuota extraordinaria. Un expediente abierto puede ser un permiso de obra que nadie cerró en su día. Significa que hay algo pendiente con la autoridad, con fecha y número, y que es la primera pregunta que hacerle a la asociación.
Si cae una reparación grande, cuánto te toca a ti
Esto no predice nada. Es una división: el coste de la obra entre los 8 apartamentos del edificio. Sirve para ver que el mismo arreglo duele muy distinto según entre cuántos se reparta.
| Si la obra cuesta | A cada apartamento le tocan |
|---|---|
| $1,000,000 | $125,000 |
| $3,000,000 | $375,000 |
| $5,000,000 | $625,000 |
El reparto real depende del porcentaje de propiedad de cada unidad, que viene en la declaración del condominio: un apartamento grande paga más que uno pequeño. Esto es el promedio.
Qué preguntar en este edificio
No es una lista genérica: sale de los datos de arriba. Cópiala y mándasela a quien te está vendiendo el apartamento.
- 01Pide el informe de la inspección estructural y el estudio de reservas (SIRS). Son los dos papeles que anticipan una cuota extraordinaria.
- 02Pide el presupuesto del año y el saldo del fondo de reservas. Repartido entre 8 dueños, cada millón que falte en reservas son unos $125,000 tuyos.
- 03Pide las actas de las juntas de Banyan Tree Eleven de los últimos 12 meses. Ahí aparece una cuota extraordinaria antes de ser oficial, y es el documento que casi nadie pide.
- 04Al ser solo 8 apartamentos, cualquier reparación se divide entre pocos dueños. Pregunta qué obras hay previstas para los próximos tres años.
- 05Pide la póliza del seguro y lo que costó este año frente al anterior. En Zona no incorporada el seguro es una de las razones por las que sube la cuota, y sube antes que nada.
El registro, tal cual
Año de construcción
1989
37 años
Apartamentos
8
Apartamento típico
1,364 pies²
unos 127 m² · 3 dormitorios
Folio del condominio
3059040520001
con este número el condado agrupa sus unidades
Uso registrado
residential - total value : condominium - residential
Las otras direcciones de Banyan Tree Eleven
El condado las tiene bajo el mismo folio de condominio, así que son la misma comunidad. Una obra de las zonas comunes se decide entre todas, aunque cada portal tenga su propia dirección.
- 9860 Hammocks Blvd6 apartamentos1990
- 9864 Hammocks Blvd6 apartamentos1990
- 9870 Hammocks Blvd8 apartamentos1988
- 9872 Hammocks Blvd8 apartamentos1989
- 9874 Hammocks Blvd8 apartamentos1989
- 9876 Hammocks Blvd8 apartamentos1990
- 9880 Hammocks Blvd6 apartamentos1989
- 9886 Hammocks Blvd6 apartamentos1989
- 9890 Hammocks Blvd8 apartamentos1989
- 9894 Hammocks Blvd6 apartamentos1989
- 9900 Hammocks Blvd8 apartamentos1989
- 9902 Hammocks Blvd6 apartamentos1989
Y otras 2 direcciones más del mismo condominio, todas en el listado de Zona no incorporada.
Ventas registradas
6 escrituras
La última escritura registrada de cada apartamento, según el condado. Sirve para hacerte una idea del rango de precios del edificio.
Ojo con esto: el condado no publica aquí si cada operación fue una venta de mercado o un traspaso entre familiares. Hemos quitado las de menos de $25,000, que casi siempre son traspasos, pero alguna puede colarse. No lo uses como tasación.
| Fecha | Unidad | Precio |
|---|---|---|
| septiembre de 2025 | 102-50 | $370,000 |
| marzo de 2021 | 106-50 | $30,200 |
| octubre de 2017 | 104-50 | $210,000 |
| junio de 2016 | 107-50 | $158,000 |
| julio de 2004 | 105-50 | $160,000 |
| diciembre de 1995 | 103-50 | $88,500 |
Lo que no sabemos
Decirlo es parte del trabajo. Quien te dé una respuesta cerrada sobre esto sin haber leído los papeles de la asociación, te la está inventando.
Cuánto va a subir la cuota
La cuota de hoy suele venir en el anuncio del apartamento. Hacia dónde va depende del seguro de Banyan Tree Eleven y de las reparaciones que tenga pendientes, y eso no se publica.
Cuota extraordinaria vigente o en estudio
Se vota en junta y vive en las actas. Es el dato que decide la compra: una obra de tres millones repartida entre estos 8 dueños serían unos $375,000 cada uno.
Si cumplió sus inspecciones
Con 37 años ya le tocaban. El resultado lo guarda Miami-Dade RER, que es quien lleva las áreas no incorporadas, en su propio expediente.
Cuánto hay en reservas
Está en el presupuesto anual de la asociación. Si la reparación cuesta más que lo reservado, la diferencia se reparte entre los 8 dueños de aquí.