Ficha CondoZona no incorporada
Courtyards At Kendall
8650 SW 109 Ave
Fuente: Miami-Dade Property Appraiser (vista GIS)
Consultado 2 de septiembre de 2026
Construido en
1969
57 años
Apartamentos
50
Entre los que se reparte cada obra
Apartamento tipo
945 pies²
2 dormitorios
Escrituras inscritas
29
Próxima recertificación: 2029
¿Qué riesgo de cuota extraordinaria tiene Courtyards At Kendall?
Courtyards At Kendall se construyó en 1969 y hoy tiene 57 años. Ya le han vencido 2 ciclos de recertificación, y el siguiente le toca en 2029.
Courtyards At Kendall no es un edificio suelto: el condado lo tiene bajo un mismo folio de condominio con 4 direcciones, y esta ficha es la de 8650 SW 109 Ave, con 50 apartamentos. Son la misma comunidad, así que una obra de las zonas comunes se decide entre todas.
Son 50 apartamentos, pocos para un edificio de Miami: una reparación de un millón de dólares sale a unos $20,000 por dueño.
Contra la asociación de este condominio hay 15 expedientes de edificación abiertos en el condado, 4 de ellos por estructura insegura, y 3 han llegado a embargo.
El condado tiene 29 escrituras inscritas en este condominio; la última que consta es de junio de 2024 por $258,000.
Las últimas 10 escrituras van de $137,500 a $278,000, así que el peso de una cuota extraordinaria no cae igual sobre todos los dueños de aquí.
Nadie puede predecir una cuota extraordinaria sin leer las cuentas de la asociación, y esas no son públicas. Lo que sí se puede es mirar las señales que sí lo son, con la regla a la vista — cómo leemos un edificio.
Edad del edificio
Preguntar sí o sí
57 años (construido en 1969)
Qué significa
Ya cruzó los umbrales de la inspección estructural del estado y de la recertificación del condado: el de los 30 años lo pasó en 1999 y el de los 40 en 2009. En esas revisiones es donde aparecen las reparaciones que luego se convierten en cuota extraordinaria.
Qué NO significa
No significa que Courtyards At Kendall esté mal ni que tenga una cuota extraordinaria en camino. Significa que con 57 años encima, aquí hay que preguntar.
Ciclos de recertificación
Preguntar sí o sí
2 ciclos vencidos desde 2009
Qué significa
Cada ciclo es una revisión estructural y eléctrica completa. Cuantos más le han vencido, más historial hay que pedir — y más caro suele ser el mantenimiento acumulado.
Qué NO significa
No sabemos si los hizo ni con qué resultado. Solo sabemos cuántos le tocaban por edad.
Entre cuántos se reparte
Preguntar sí o sí
50 apartamentos
Qué significa
Son pocos. Una reparación de un millón de dólares se reparte entre 50 dueños: unos $20,000 a cada uno.
Qué NO significa
No es una predicción. No sabemos si habrá cuota extraordinaria ni de cuánto; es solo la división.
Expedientes del condado sin cerrar
Preguntar sí o sí
15 expedientes abiertos contra la asociación, el más antiguo abierto desde 23 de diciembre de 2019
Qué significa
Contra la asociación de Courtyards At Kendall el condado tiene sin resolver 6 por permiso de obra caducado, 5 por otras infracciones del código de edificación y 4 por estructura insegura. La estructura insegura es el procedimiento que abre el condado cuando algo de la construcción no cumple. 3 de esos expedientes han llegado a embargo. Van contra la asociación y sus zonas comunes, no contra ningún vecino: lo que cueste arreglarlo sale del bolsillo de los dueños. Además cerró 20 en los últimos cinco años.
Qué NO significa
No significa que Courtyards At Kendall sea peligroso ni que vaya a haber una cuota extraordinaria. Un expediente abierto puede ser un permiso de obra que nadie cerró en su día. Significa que hay algo pendiente con la autoridad, con fecha y número, y que es la primera pregunta que hacerle a la asociación.
Si cae una reparación grande, cuánto te toca a ti
Esto no predice nada. Es una división: el coste de la obra entre los 50 apartamentos del edificio. Sirve para ver que el mismo arreglo duele muy distinto según entre cuántos se reparta.
| Si la obra cuesta | A cada apartamento le tocan |
|---|---|
| $1,000,000 | $20,000 |
| $3,000,000 | $60,000 |
| $5,000,000 | $100,000 |
El reparto real depende del porcentaje de propiedad de cada unidad, que viene en la declaración del condominio: un apartamento grande paga más que uno pequeño. Esto es el promedio.
Qué preguntar en este edificio
No es una lista genérica: sale de los datos de arriba. Cópiala y mándasela a quien te está vendiendo el apartamento.
- 01Este edificio es de 1969 y ya pasó los 40 años: pide el informe de la última recertificación y la fecha del próximo ciclo.
- 02Pide el informe de la inspección estructural y el estudio de reservas (SIRS). Son los dos papeles que anticipan una cuota extraordinaria.
- 03Pide el presupuesto del año y el saldo del fondo de reservas. Repartido entre 50 dueños, cada millón que falte en reservas son unos $20,000 tuyos.
- 04Pide las actas de las juntas de Courtyards At Kendall de los últimos 12 meses. Ahí aparece una cuota extraordinaria antes de ser oficial, y es el documento que casi nadie pide.
- 05Al ser solo 50 apartamentos, cualquier reparación se divide entre pocos dueños. Pregunta qué obras hay previstas para los próximos tres años.
- 06Pide la póliza del seguro y lo que costó este año frente al anterior. En Zona no incorporada el seguro es una de las razones por las que sube la cuota, y sube antes que nada.
El expediente de recertificación de este edificio lo guarda Miami-Dade RER, que es quien lleva las áreas no incorporadas · próximo ciclo: 2029.
El registro, tal cual
Año de construcción
1969
57 años
Apartamentos
50
Apartamento típico
945 pies²
unos 88 m² · 2 dormitorios
Folio del condominio
3040310530001
con este número el condado agrupa sus unidades
Uso registrado
residential - total value : condominium - residential
Las otras direcciones de Courtyards At Kendall
El condado las tiene bajo el mismo folio de condominio, así que son la misma comunidad. Una obra de las zonas comunes se decide entre todas, aunque cada portal tenga su propia dirección.
Ventas registradas
las 10 más recientes de 29
La última escritura registrada de cada apartamento, según el condado. Sirve para hacerte una idea del rango de precios del edificio.
Ojo con esto: el condado no publica aquí si cada operación fue una venta de mercado o un traspaso entre familiares. Hemos quitado las de menos de $25,000, que casi siempre son traspasos, pero alguna puede colarse. No lo uses como tasación.
| Fecha | Unidad | Precio |
|---|---|---|
| junio de 2024 | 3-121 | $258,000 |
| febrero de 2023 | 3-116 | $278,000 |
| septiembre de 2022 | 3-209 | $200,000 |
| agosto de 2022 | 3-207 | $180,000 |
| agosto de 2022 | 3-231 | $240,000 |
| febrero de 2022 | 3-105 | $240,000 |
| enero de 2021 | 3-216 | $147,000 |
| diciembre de 2018 | 3-203 | $165,900 |
| diciembre de 2018 | 3-205 | $137,500 |
| mayo de 2018 | 3-214 | $175,000 |
Lo que no sabemos
Decirlo es parte del trabajo. Quien te dé una respuesta cerrada sobre esto sin haber leído los papeles de la asociación, te la está inventando.
Cuánto va a subir la cuota
La cuota de hoy suele venir en el anuncio del apartamento. Hacia dónde va depende del seguro de Courtyards At Kendall y de las reparaciones que tenga pendientes, y eso no se publica.
Cuota extraordinaria vigente o en estudio
Se vota en junta y vive en las actas. Es el dato que decide la compra: una obra de tres millones repartida entre estos 50 dueños serían unos $60,000 cada uno.
Si cumplió sus inspecciones
Con 57 años ya le tocaban. El resultado lo guarda Miami-Dade RER, que es quien lleva las áreas no incorporadas, en su propio expediente.
Cuánto hay en reservas
Está en el presupuesto anual de la asociación. Si la reparación cuesta más que lo reservado, la diferencia se reparte entre los 50 dueños de aquí.