Ficha CondoUnincorporated County
Fontainebleau Gardens
8075 Nw 7 St
Fuente: Miami-Dade Property Appraiser (vista GIS)
Consultado 2 de septiembre de 2026
Construido en
1988
38 años
Apartamentos
100
Entre los que se reparte cada obra
Apartamento tipo
870 pies²
2 dormitorios
Escrituras inscritas
66
Próxima recertificación: 2028
¿Qué riesgo de cuota extraordinaria tiene Fontainebleau Gardens?
Fontainebleau Gardens es de 1988: 38 años. Ya cruzó los 30 de la inspección estructural del estado, y llega a la recertificación de los 40 en 2028.
Son 100 apartamentos, pocos para un edificio de Miami: una reparación de un millón de dólares sale a unos $10,000 por dueño.
El condado tiene 66 escrituras inscritas en este condominio; la última que consta es de enero de 2025 por $280,000.
Las últimas 10 escrituras van de $241,000 a $312,500, así que el peso de una cuota extraordinaria no cae igual sobre todos los dueños de aquí.
Nadie puede predecir una cuota extraordinaria sin leer las cuentas de la asociación, y esas no son públicas. Lo que sí se puede es mirar las señales que sí lo son, con la regla a la vista — cómo leemos un edificio.
Edad del edificio
Vale la pena preguntar
38 años (construido en 1988)
Qué significa
Ya cruzó el umbral de la inspección estructural del estado: el de los 30 años lo pasó en 2018. En esas revisiones es donde aparecen las reparaciones que luego se convierten en cuota extraordinaria.
Qué NO significa
No significa que Fontainebleau Gardens esté mal ni que tenga una cuota extraordinaria en camino. Significa que con 38 años encima, aquí hay que preguntar.
Entre cuántos se reparte
Vale la pena preguntar
100 apartamentos
Qué significa
Son pocos. Una reparación de un millón de dólares se reparte entre 100 dueños: unos $10,000 a cada uno.
Qué NO significa
No es una predicción. No sabemos si habrá cuota extraordinaria ni de cuánto; es solo la división.
Si cae una reparación grande, cuánto te toca a ti
Esto no predice nada. Es una división: el coste de la obra entre los 100 apartamentos del edificio. Sirve para ver que el mismo arreglo duele muy distinto según entre cuántos se reparta.
| Si la obra cuesta | A cada apartamento le tocan |
|---|---|
| $1,000,000 | $10,000 |
| $3,000,000 | $30,000 |
| $5,000,000 | $50,000 |
El reparto real depende del porcentaje de propiedad de cada unidad, que viene en la declaración del condominio: un apartamento grande paga más que uno pequeño. Esto es el promedio.
Qué preguntar en este edificio
No es una lista genérica: sale de los datos de arriba. Cópiala y mándasela a quien te está vendiendo el apartamento.
- 01Pide el informe de la inspección estructural y el estudio de reservas (SIRS). Son los dos papeles que anticipan una cuota extraordinaria.
- 02Pide el presupuesto del año y el saldo del fondo de reservas. Repartido entre 100 dueños, cada millón que falte en reservas son unos $10,000 tuyos.
- 03Pide las actas de las juntas de Fontainebleau Gardens de los últimos 12 meses. Ahí aparece una cuota extraordinaria antes de ser oficial, y es el documento que casi nadie pide.
- 04Al ser solo 100 apartamentos, cualquier reparación se divide entre pocos dueños. Pregunta qué obras hay previstas para los próximos tres años.
- 05Pide la póliza del seguro y lo que costó este año frente al anterior. En Unincorporated County el seguro es una de las razones por las que sube la cuota, y sube antes que nada.
El registro, tal cual
Año de construcción
1988
38 años
Apartamentos
100
Apartamento típico
870 pies²
unos 81 m² · 2 dormitorios
Folio del condominio
3030531280001
con este número el condado agrupa sus unidades
Uso registrado
residential - total value : condominium - residential
Ventas registradas
las 10 más recientes de 66
La última escritura registrada de cada apartamento, según el condado. Sirve para hacerte una idea del rango de precios del edificio.
Ojo con esto: el condado no publica aquí si cada operación fue una venta de mercado o un traspaso entre familiares. Hemos quitado las de menos de $25,000, que casi siempre son traspasos, pero alguna puede colarse. No lo uses como tasación.
| Fecha | Unidad | Precio |
|---|---|---|
| enero de 2025 | 120 | $280,000 |
| agosto de 2024 | 111 | $312,500 |
| abril de 2024 | 317 | $285,000 |
| marzo de 2024 | 101 | $285,000 |
| septiembre de 2023 | 416 | $276,500 |
| agosto de 2023 | 403 | $270,000 |
| abril de 2023 | 217 | $260,000 |
| febrero de 2023 | 512 | $242,500 |
| noviembre de 2022 | 503 | $269,000 |
| noviembre de 2022 | 216 | $241,000 |
Lo que no sabemos
Decirlo es parte del trabajo. Quien te dé una respuesta cerrada sobre esto sin haber leído los papeles de la asociación, te la está inventando.
Cuánto va a subir la cuota
La cuota de hoy suele venir en el anuncio del apartamento. Hacia dónde va depende del seguro de Fontainebleau Gardens y de las reparaciones que tenga pendientes, y eso no se publica.
Cuota extraordinaria vigente o en estudio
Se vota en junta y vive en las actas. Es el dato que decide la compra: una obra de tres millones repartida entre estos 100 dueños serían unos $30,000 cada uno.
Si cumplió sus inspecciones
Con 38 años ya le tocaban. El resultado lo guarda Miami-Dade RER, que es quien lleva las áreas no incorporadas, en su propio expediente.
Cuánto hay en reservas
Está en el presupuesto anual de la asociación. Si la reparación cuesta más que lo reservado, la diferencia se reparte entre los 100 dueños de aquí.