Ficha CondoMiami Beach
Fontainebleau III Ocean Club
4391 Collins Ave
Fuente: Miami-Dade Property Appraiser (vista GIS)
Consultado 2 de septiembre de 2026
Construido en
2008
18 años
Apartamentos
286
Entre los que se reparte cada obra
Apartamento tipo
544 pies²
Escrituras inscritas
234
Próxima recertificación: 2048
¿Qué riesgo de cuota extraordinaria tiene Fontainebleau III Ocean Club?
Fontainebleau III Ocean Club es de 2008 y todavía no llega a los 30 años: su primera inspección obligatoria cae hacia 2038.
Tiene 286 apartamentos, así que esa misma reparación de un millón se queda en unos $3,497 por dueño.
El condado tiene 234 escrituras inscritas en este condominio; la última que consta es de abril de 2026 por $885,000.
Las últimas 10 escrituras van de $675,000 a $1,500,000, así que el peso de una cuota extraordinaria no cae igual sobre todos los dueños de aquí.
Nadie puede predecir una cuota extraordinaria sin leer las cuentas de la asociación, y esas no son públicas. Lo que sí se puede es mirar las señales que sí lo son, con la regla a la vista — cómo leemos un edificio.
Edad del edificio
Menos presión
18 años (construido en 2008)
Qué significa
Todavía no llega a los 30 años: le tocará hacia 2038, y la recertificación de los 40 hacia 2048. Hasta entonces la presión estructural es menor.
Qué NO significa
No significa que Fontainebleau III Ocean Club esté libre de problemas: a los 18 años lo que aparece no son grietas, son defectos de obra y pleitos con el constructor.
Entre cuántos se reparte
Menos presión
286 apartamentos
Qué significa
Son bastantes. Una reparación de un millón se reparte entre 286 dueños: unos $3,497 a cada uno.
Qué NO significa
No es una predicción. No sabemos si habrá cuota extraordinaria ni de cuánto; es solo la división.
Si cae una reparación grande, cuánto te toca a ti
Esto no predice nada. Es una división: el coste de la obra entre los 286 apartamentos del edificio. Sirve para ver que el mismo arreglo duele muy distinto según entre cuántos se reparta.
| Si la obra cuesta | A cada apartamento le tocan |
|---|---|
| $1,000,000 | $3,497 |
| $3,000,000 | $10,490 |
| $5,000,000 | $17,483 |
El reparto real depende del porcentaje de propiedad de cada unidad, que viene en la declaración del condominio: un apartamento grande paga más que uno pequeño. Esto es el promedio.
Qué preguntar en este edificio
No es una lista genérica: sale de los datos de arriba. Cópiala y mándasela a quien te está vendiendo el apartamento.
- 01Pide el presupuesto del año y el saldo del fondo de reservas. Repartido entre 286 dueños, cada millón que falte en reservas son unos $3,497 tuyos.
- 02Pide las actas de las juntas de Fontainebleau III Ocean Club de los últimos 12 meses. Ahí aparece una cuota extraordinaria antes de ser oficial, y es el documento que casi nadie pide.
- 03Pide la póliza del seguro y lo que costó este año frente al anterior. En Miami Beach el seguro es una de las razones por las que sube la cuota, y sube antes que nada.
El registro, tal cual
Año de construcción
2008
18 años
Apartamentos
286
Apartamento típico
544 pies²
unos 51 m²
Folio del condominio
0232230260001
con este número el condado agrupa sus unidades
Uso registrado
hotel or motel : condominium
Ventas registradas
las 10 más recientes de 234
La última escritura registrada de cada apartamento, según el condado. Sirve para hacerte una idea del rango de precios del edificio.
Ojo con esto: el condado no publica aquí si cada operación fue una venta de mercado o un traspaso entre familiares. Hemos quitado las de menos de $25,000, que casi siempre son traspasos, pero alguna puede colarse. No lo uses como tasación.
| Fecha | Unidad | Precio |
|---|---|---|
| abril de 2026 | 1914 | $885,000 |
| marzo de 2026 | 1205 | $950,000 |
| marzo de 2026 | 1514 | $1,500,000 |
| febrero de 2026 | 703 | $675,000 |
| febrero de 2026 | 704 | $675,000 |
| diciembre de 2025 | 1717 | $826,000 |
| diciembre de 2025 | 719 | $940,500 |
| octubre de 2025 | 410 | $1,320,000 |
| octubre de 2025 | 623 | $1,365,000 |
| septiembre de 2025 | 504 | $880,000 |
Lo que no sabemos
Decirlo es parte del trabajo. Quien te dé una respuesta cerrada sobre esto sin haber leído los papeles de la asociación, te la está inventando.
Cuánto va a subir la cuota
La cuota de hoy suele venir en el anuncio del apartamento. Hacia dónde va depende del seguro de Fontainebleau III Ocean Club y de las reparaciones que tenga pendientes, y eso no se publica.
Cuota extraordinaria vigente o en estudio
Se vota en junta y vive en las actas. Es el dato que decide la compra: una obra de tres millones repartida entre estos 286 dueños serían unos $10,490 cada uno.
Si cumplió sus inspecciones
Por edad todavía no le toca ninguna inspección obligatoria, así que aún no hay expediente que pedir.
Cuánto hay en reservas
Está en el presupuesto anual de la asociación. Si la reparación cuesta más que lo reservado, la diferencia se reparte entre los 286 dueños de aquí.