Ficha CondoZona no incorporada
Garden Of Kendall
10525 SW 112 Ave
Fuente: Miami-Dade Property Appraiser (vista GIS)
Consultado 2 de septiembre de 2026
Construido en
1978
48 años
Apartamentos
54
Entre los que se reparte cada obra
Apartamento tipo
936 pies²
2 dormitorios
Escrituras inscritas
31
Próxima recertificación: 2028
¿Qué riesgo de cuota extraordinaria tiene Garden Of Kendall?
Garden Of Kendall se construyó en 1978 y hoy tiene 48 años. Ya le han vencido 1 ciclo de recertificación, y el siguiente le toca en 2028.
Son 54 apartamentos, pocos para un edificio de Miami: una reparación de un millón de dólares sale a unos $18,519 por dueño.
El condado tiene 31 escrituras inscritas en este condominio; la última que consta es de octubre de 2024 por $247,000.
Las últimas 10 escrituras van de $56,000 a $280,000, así que el peso de una cuota extraordinaria no cae igual sobre todos los dueños de aquí.
Nadie puede predecir una cuota extraordinaria sin leer las cuentas de la asociación, y esas no son públicas. Lo que sí se puede es mirar las señales que sí lo son, con la regla a la vista — cómo leemos un edificio.
Edad del edificio
Preguntar sí o sí
48 años (construido en 1978)
Qué significa
Ya cruzó los umbrales de la inspección estructural del estado y de la recertificación del condado: el de los 30 años lo pasó en 2008 y el de los 40 en 2018. En esas revisiones es donde aparecen las reparaciones que luego se convierten en cuota extraordinaria.
Qué NO significa
No significa que Garden Of Kendall esté mal ni que tenga una cuota extraordinaria en camino. Significa que con 48 años encima, aquí hay que preguntar.
Ciclos de recertificación
Vale la pena preguntar
1 ciclo vencido desde 2018
Qué significa
Cada ciclo es una revisión estructural y eléctrica completa. Cuantos más le han vencido, más historial hay que pedir — y más caro suele ser el mantenimiento acumulado.
Qué NO significa
No sabemos si los hizo ni con qué resultado. Solo sabemos cuántos le tocaban por edad.
Entre cuántos se reparte
Preguntar sí o sí
54 apartamentos
Qué significa
Son pocos. Una reparación de un millón de dólares se reparte entre 54 dueños: unos $18,519 a cada uno.
Qué NO significa
No es una predicción. No sabemos si habrá cuota extraordinaria ni de cuánto; es solo la división.
Expedientes del condado sin cerrar
Menos presión
Ninguno
Qué significa
Aquí el departamento de edificación es el propio condado, así que su base es el expediente bueno. Hoy no consta ninguno abierto contra la asociación de Garden Of Kendall. Es la única parte del historial de un edificio que se puede comprobar sin pedirle papeles a nadie.
Qué NO significa
No es un certificado de que esté todo bien. Un expediente aparece cuando alguien denuncia o cuando el condado inspecciona; que no haya ninguno no dice nada de las reparaciones que la asociación ya sabe que le tocan.
Si cae una reparación grande, cuánto te toca a ti
Esto no predice nada. Es una división: el coste de la obra entre los 54 apartamentos del edificio. Sirve para ver que el mismo arreglo duele muy distinto según entre cuántos se reparta.
| Si la obra cuesta | A cada apartamento le tocan |
|---|---|
| $1,000,000 | $18,519 |
| $3,000,000 | $55,556 |
| $5,000,000 | $92,593 |
El reparto real depende del porcentaje de propiedad de cada unidad, que viene en la declaración del condominio: un apartamento grande paga más que uno pequeño. Esto es el promedio.
Qué preguntar en este edificio
No es una lista genérica: sale de los datos de arriba. Cópiala y mándasela a quien te está vendiendo el apartamento.
- 01Este edificio es de 1978 y ya pasó los 40 años: pide el informe de la última recertificación y la fecha del próximo ciclo.
- 02Pide el informe de la inspección estructural y el estudio de reservas (SIRS). Son los dos papeles que anticipan una cuota extraordinaria.
- 03Pide el presupuesto del año y el saldo del fondo de reservas. Repartido entre 54 dueños, cada millón que falte en reservas son unos $18,519 tuyos.
- 04Pide las actas de las juntas de Garden Of Kendall de los últimos 12 meses. Ahí aparece una cuota extraordinaria antes de ser oficial, y es el documento que casi nadie pide.
- 05Al ser solo 54 apartamentos, cualquier reparación se divide entre pocos dueños. Pregunta qué obras hay previstas para los próximos tres años.
- 06Pide la póliza del seguro y lo que costó este año frente al anterior. En Zona no incorporada el seguro es una de las razones por las que sube la cuota, y sube antes que nada.
El expediente de recertificación de este edificio lo guarda Miami-Dade RER, que es quien lleva las áreas no incorporadas · próximo ciclo: 2028.
El registro, tal cual
Año de construcción
1978
48 años
Apartamentos
54
Apartamento típico
936 pies²
unos 87 m² · 2 dormitorios
Folio del condominio
3050070470001
con este número el condado agrupa sus unidades
Uso registrado
residential - total value : condominium - residential
Ventas registradas
las 10 más recientes de 31
La última escritura registrada de cada apartamento, según el condado. Sirve para hacerte una idea del rango de precios del edificio.
Ojo con esto: el condado no publica aquí si cada operación fue una venta de mercado o un traspaso entre familiares. Hemos quitado las de menos de $25,000, que casi siempre son traspasos, pero alguna puede colarse. No lo uses como tasación.
| Fecha | Unidad | Precio |
|---|---|---|
| octubre de 2024 | 314 | $247,000 |
| enero de 2024 | 216 | $280,000 |
| septiembre de 2022 | 118 | $240,000 |
| marzo de 2022 | 309 | $210,000 |
| diciembre de 2021 | 115 | $155,000 |
| agosto de 2021 | 215 | $150,000 |
| enero de 2021 | 103 | $158,000 |
| noviembre de 2020 | 312 | $157,500 |
| abril de 2020 | 113 | $170,000 |
| agosto de 2019 | 311 | $56,000 |
Lo que no sabemos
Decirlo es parte del trabajo. Quien te dé una respuesta cerrada sobre esto sin haber leído los papeles de la asociación, te la está inventando.
Cuánto va a subir la cuota
La cuota de hoy suele venir en el anuncio del apartamento. Hacia dónde va depende del seguro de Garden Of Kendall y de las reparaciones que tenga pendientes, y eso no se publica.
Cuota extraordinaria vigente o en estudio
Se vota en junta y vive en las actas. Es el dato que decide la compra: una obra de tres millones repartida entre estos 54 dueños serían unos $55,556 cada uno.
Si cumplió sus inspecciones
Con 48 años ya le tocaban. El resultado lo guarda Miami-Dade RER, que es quien lleva las áreas no incorporadas, en su propio expediente.
Cuánto hay en reservas
Está en el presupuesto anual de la asociación. Si la reparación cuesta más que lo reservado, la diferencia se reparte entre los 54 dueños de aquí.