Ficha CondoKey Biscayne
Grand Bay Residences
445 Grand Bay Dr
Fuente: Miami-Dade Property Appraiser (vista GIS)
Consultado 2 de septiembre de 2026
Construido en
1996
30 años
Apartamentos
137
Entre los que se reparte cada obra
Apartamento tipo
3,290 pies²
3 dormitorios
Escrituras inscritas
93
Próxima recertificación: 2036
¿Qué riesgo de cuota extraordinaria tiene Grand Bay Residences?
Grand Bay Residences es de 1996: 30 años. Ya cruzó los 30 de la inspección estructural del estado, y llega a la recertificación de los 40 en 2036.
Son 137 apartamentos, pocos para un edificio de Miami: una reparación de un millón de dólares sale a unos $7,299 por dueño.
El condado tiene 93 escrituras inscritas en este condominio; la última que consta es de febrero de 2026 por $2,730,000.
Las últimas 10 escrituras van de $1,925,000 a $8,000,000, así que el peso de una cuota extraordinaria no cae igual sobre todos los dueños de aquí.
Nadie puede predecir una cuota extraordinaria sin leer las cuentas de la asociación, y esas no son públicas. Lo que sí se puede es mirar las señales que sí lo son, con la regla a la vista — cómo leemos un edificio.
Edad del edificio
Vale la pena preguntar
30 años (construido en 1996)
Qué significa
Ya cruzó el umbral de la inspección estructural del estado: el de los 30 años lo pasó en 2026. En esas revisiones es donde aparecen las reparaciones que luego se convierten en cuota extraordinaria.
Qué NO significa
No significa que Grand Bay Residences esté mal ni que tenga una cuota extraordinaria en camino. Significa que con 30 años encima, aquí hay que preguntar.
Entre cuántos se reparte
Vale la pena preguntar
137 apartamentos
Qué significa
Son pocos. Una reparación de un millón de dólares se reparte entre 137 dueños: unos $7,299 a cada uno.
Qué NO significa
No es una predicción. No sabemos si habrá cuota extraordinaria ni de cuánto; es solo la división.
Si cae una reparación grande, cuánto te toca a ti
Esto no predice nada. Es una división: el coste de la obra entre los 137 apartamentos del edificio. Sirve para ver que el mismo arreglo duele muy distinto según entre cuántos se reparta.
| Si la obra cuesta | A cada apartamento le tocan |
|---|---|
| $1,000,000 | $7,299 |
| $3,000,000 | $21,898 |
| $5,000,000 | $36,496 |
El reparto real depende del porcentaje de propiedad de cada unidad, que viene en la declaración del condominio: un apartamento grande paga más que uno pequeño. Esto es el promedio.
Qué preguntar en este edificio
No es una lista genérica: sale de los datos de arriba. Cópiala y mándasela a quien te está vendiendo el apartamento.
- 01Pide el informe de la inspección estructural y el estudio de reservas (SIRS). Son los dos papeles que anticipan una cuota extraordinaria.
- 02Pide el presupuesto del año y el saldo del fondo de reservas. Repartido entre 137 dueños, cada millón que falte en reservas son unos $7,299 tuyos.
- 03Pide las actas de las juntas de Grand Bay Residences de los últimos 12 meses. Ahí aparece una cuota extraordinaria antes de ser oficial, y es el documento que casi nadie pide.
- 04Al ser solo 137 apartamentos, cualquier reparación se divide entre pocos dueños. Pregunta qué obras hay previstas para los próximos tres años.
- 05Pide la póliza del seguro y lo que costó este año frente al anterior. En Key Biscayne el seguro es una de las razones por las que sube la cuota, y sube antes que nada.
El registro, tal cual
Año de construcción
1996
30 años
Apartamentos
137
Apartamento típico
3,290 pies²
unos 306 m² · 3 dormitorios
Folio del condominio
2452050490001
con este número el condado agrupa sus unidades
Uso registrado
residential - total value : condominium - residential
Ventas registradas
las 10 más recientes de 93
La última escritura registrada de cada apartamento, según el condado. Sirve para hacerte una idea del rango de precios del edificio.
Ojo con esto: el condado no publica aquí si cada operación fue una venta de mercado o un traspaso entre familiares. Hemos quitado las de menos de $25,000, que casi siempre son traspasos, pero alguna puede colarse. No lo uses como tasación.
| Fecha | Unidad | Precio |
|---|---|---|
| febrero de 2026 | 802 | $2,730,000 |
| enero de 2026 | 303 | $3,500,000 |
| noviembre de 2025 | 1107 | $4,465,000 |
| septiembre de 2025 | 601 | $2,662,500 |
| agosto de 2025 | 602 | $2,750,000 |
| agosto de 2025 | 1011 | $8,000,000 |
| junio de 2025 | 1210 | $4,500,000 |
| mayo de 2025 | 312 | $1,925,000 |
| julio de 2024 | 908 | $4,500,000 |
| diciembre de 2023 | 801 | $2,700,000 |
Lo que no sabemos
Decirlo es parte del trabajo. Quien te dé una respuesta cerrada sobre esto sin haber leído los papeles de la asociación, te la está inventando.
Expedientes de edificación
La base de infracciones del condado cubre las áreas que administra el condado, y Key Biscayne tiene su propio departamento. Que aquí no aparezca ninguno NO quiere decir que no lo haya: hay que preguntarlo en el Departamento de Edificios de Key Biscayne.
Cuánto va a subir la cuota
La cuota de hoy suele venir en el anuncio del apartamento. Hacia dónde va depende del seguro de Grand Bay Residences y de las reparaciones que tenga pendientes, y eso no se publica.
Cuota extraordinaria vigente o en estudio
Se vota en junta y vive en las actas. Es el dato que decide la compra: una obra de tres millones repartida entre estos 137 dueños serían unos $21,898 cada uno.
Si cumplió sus inspecciones
Con 30 años ya le tocaban. El resultado lo guarda el Departamento de Edificios de Key Biscayne, en su propio expediente.
Cuánto hay en reservas
Está en el presupuesto anual de la asociación. Si la reparación cuesta más que lo reservado, la diferencia se reparte entre los 137 dueños de aquí.