Ficha CondoKey Biscayne
Grand Bay Tower
430 Grand Bay Dr
Fuente: Miami-Dade Property Appraiser (vista GIS)
Consultado 2 de septiembre de 2026
Construido en
1999
27 años
Apartamentos
100
Entre los que se reparte cada obra
Apartamento tipo
3,630 pies²
3 dormitorios
Escrituras inscritas
72
Próxima recertificación: 2039
¿Qué riesgo de cuota extraordinaria tiene Grand Bay Tower?
Grand Bay Tower es de 1999 y todavía no llega a los 30 años: su primera inspección obligatoria cae hacia 2029.
Son 100 apartamentos, pocos para un edificio de Miami: una reparación de un millón de dólares sale a unos $10,000 por dueño.
El condado tiene 72 escrituras inscritas en este condominio; la última que consta es de abril de 2026 por $5,240,000.
Las últimas 10 escrituras van de $2,220,000 a $5,240,000, así que el peso de una cuota extraordinaria no cae igual sobre todos los dueños de aquí.
Nadie puede predecir una cuota extraordinaria sin leer las cuentas de la asociación, y esas no son públicas. Lo que sí se puede es mirar las señales que sí lo son, con la regla a la vista — cómo leemos un edificio.
Edad del edificio
Menos presión
27 años (construido en 1999)
Qué significa
Todavía no llega a los 30 años: le tocará hacia 2029, y la recertificación de los 40 hacia 2039. Hasta entonces la presión estructural es menor.
Qué NO significa
No significa que Grand Bay Tower esté libre de problemas: a los 27 años lo que aparece no son grietas, son defectos de obra y pleitos con el constructor.
Entre cuántos se reparte
Vale la pena preguntar
100 apartamentos
Qué significa
Son pocos. Una reparación de un millón de dólares se reparte entre 100 dueños: unos $10,000 a cada uno.
Qué NO significa
No es una predicción. No sabemos si habrá cuota extraordinaria ni de cuánto; es solo la división.
Si cae una reparación grande, cuánto te toca a ti
Esto no predice nada. Es una división: el coste de la obra entre los 100 apartamentos del edificio. Sirve para ver que el mismo arreglo duele muy distinto según entre cuántos se reparta.
| Si la obra cuesta | A cada apartamento le tocan |
|---|---|
| $1,000,000 | $10,000 |
| $3,000,000 | $30,000 |
| $5,000,000 | $50,000 |
El reparto real depende del porcentaje de propiedad de cada unidad, que viene en la declaración del condominio: un apartamento grande paga más que uno pequeño. Esto es el promedio.
Qué preguntar en este edificio
No es una lista genérica: sale de los datos de arriba. Cópiala y mándasela a quien te está vendiendo el apartamento.
- 01Pide el presupuesto del año y el saldo del fondo de reservas. Repartido entre 100 dueños, cada millón que falte en reservas son unos $10,000 tuyos.
- 02Pide las actas de las juntas de Grand Bay Tower de los últimos 12 meses. Ahí aparece una cuota extraordinaria antes de ser oficial, y es el documento que casi nadie pide.
- 03Al ser solo 100 apartamentos, cualquier reparación se divide entre pocos dueños. Pregunta qué obras hay previstas para los próximos tres años.
- 04Pide la póliza del seguro y lo que costó este año frente al anterior. En Key Biscayne el seguro es una de las razones por las que sube la cuota, y sube antes que nada.
El registro, tal cual
Año de construcción
1999
27 años
Apartamentos
100
Apartamento típico
3,630 pies²
unos 337 m² · 3 dormitorios
Folio del condominio
2452050600001
con este número el condado agrupa sus unidades
Uso registrado
residential - total value : condominium - residential
Ventas registradas
las 10 más recientes de 72
La última escritura registrada de cada apartamento, según el condado. Sirve para hacerte una idea del rango de precios del edificio.
Ojo con esto: el condado no publica aquí si cada operación fue una venta de mercado o un traspaso entre familiares. Hemos quitado las de menos de $25,000, que casi siempre son traspasos, pero alguna puede colarse. No lo uses como tasación.
| Fecha | Unidad | Precio |
|---|---|---|
| abril de 2026 | 902 | $5,240,000 |
| octubre de 2023 | 505 | $3,750,000 |
| julio de 2023 | 1108 | $3,150,000 |
| abril de 2023 | 1205 | $3,600,000 |
| marzo de 2023 | 903 | $4,379,000 |
| marzo de 2023 | 107 | $2,220,000 |
| febrero de 2023 | 1102 | $5,200,000 |
| octubre de 2022 | 1107 | $3,450,000 |
| marzo de 2022 | 802 | $5,100,000 |
| diciembre de 2021 | PH-2EN | $3,850,000 |
Lo que no sabemos
Decirlo es parte del trabajo. Quien te dé una respuesta cerrada sobre esto sin haber leído los papeles de la asociación, te la está inventando.
Expedientes de edificación
La base de infracciones del condado cubre las áreas que administra el condado, y Key Biscayne tiene su propio departamento. Que aquí no aparezca ninguno NO quiere decir que no lo haya: hay que preguntarlo en el Departamento de Edificios de Key Biscayne.
Cuánto va a subir la cuota
La cuota de hoy suele venir en el anuncio del apartamento. Hacia dónde va depende del seguro de Grand Bay Tower y de las reparaciones que tenga pendientes, y eso no se publica.
Cuota extraordinaria vigente o en estudio
Se vota en junta y vive en las actas. Es el dato que decide la compra: una obra de tres millones repartida entre estos 100 dueños serían unos $30,000 cada uno.
Si cumplió sus inspecciones
Por edad todavía no le toca ninguna inspección obligatoria, así que aún no hay expediente que pedir.
Cuánto hay en reservas
Está en el presupuesto anual de la asociación. Si la reparación cuesta más que lo reservado, la diferencia se reparte entre los 100 dueños de aquí.