Zona no incorporada

Ibis Villas At Miami Gardens

18937 NW 85 Ct

Fuente: Miami-Dade Property Appraiser (vista GIS)
Consultado 2 de septiembre de 2026

Construido en

2004

22 años

Apartamentos

Entre los que se reparte cada obra

Apartamento tipo

1,284 pies²

3 dormitorios

Escrituras inscritas

Próxima recertificación: 2044

¿Qué riesgo de cuota extraordinaria tiene Ibis Villas At Miami Gardens?

Ibis Villas At Miami Gardens es de 2004 y todavía no llega a los 30 años: su primera inspección obligatoria cae hacia 2034.

Ibis Villas At Miami Gardens no es un edificio suelto: el condado lo tiene bajo un mismo folio de condominio con 21 direcciones, y esta ficha es la de 18937 NW 85 Ct, con 6 apartamentos. Son la misma comunidad, así que una obra de las zonas comunes se decide entre todas.

Son 6 apartamentos, pocos para un edificio de Miami: una reparación de un millón de dólares sale a unos $166,667 por dueño.

El condado tiene 2 escrituras inscritas en este condominio; la última que consta es de marzo de 2005 por $112,000.

Las últimas 2 escrituras van de $112,000 a $183,990, así que el peso de una cuota extraordinaria no cae igual sobre todos los dueños de aquí.

Nadie puede predecir una cuota extraordinaria sin leer las cuentas de la asociación, y esas no son públicas. Lo que sí se puede es mirar las señales que sí lo son, con la regla a la vista — cómo leemos un edificio.

Edad del edificio

Menos presión

22 años (construido en 2004)

Qué significa

Todavía no llega a los 30 años: le tocará hacia 2034, y la recertificación de los 40 hacia 2044. Hasta entonces la presión estructural es menor.

Qué NO significa

No significa que Ibis Villas At Miami Gardens esté libre de problemas: a los 22 años lo que aparece no son grietas, son defectos de obra y pleitos con el constructor.

Entre cuántos se reparte

Preguntar sí o sí

6 apartamentos

Qué significa

Son pocos. Una reparación de un millón de dólares se reparte entre 6 dueños: unos $166,667 a cada uno.

Qué NO significa

No es una predicción. No sabemos si habrá cuota extraordinaria ni de cuánto; es solo la división.

Expedientes del condado sin cerrar

Menos presión

Ninguno

Qué significa

Aquí el departamento de edificación es el propio condado, así que su base es el expediente bueno. Hoy no consta ninguno abierto contra la asociación de Ibis Villas At Miami Gardens. Es la única parte del historial de un edificio que se puede comprobar sin pedirle papeles a nadie.

Qué NO significa

No es un certificado de que esté todo bien. Un expediente aparece cuando alguien denuncia o cuando el condado inspecciona; que no haya ninguno no dice nada de las reparaciones que la asociación ya sabe que le tocan.

Si cae una reparación grande, cuánto te toca a ti

Esto no predice nada. Es una división: el coste de la obra entre los 6 apartamentos del edificio. Sirve para ver que el mismo arreglo duele muy distinto según entre cuántos se reparta.

Si la obra cuesta	A cada apartamento le tocan
$1,000,000	$166,667
$3,000,000	$500,000
$5,000,000	$833,333

El reparto real depende del porcentaje de propiedad de cada unidad, que viene en la declaración del condominio: un apartamento grande paga más que uno pequeño. Esto es el promedio.

Qué preguntar en este edificio

No es una lista genérica: sale de los datos de arriba. Cópiala y mándasela a quien te está vendiendo el apartamento.

01Pide el presupuesto del año y el saldo del fondo de reservas. Repartido entre 6 dueños, cada millón que falte en reservas son unos $166,667 tuyos.
02Pide las actas de las juntas de Ibis Villas At Miami Gardens de los últimos 12 meses. Ahí aparece una cuota extraordinaria antes de ser oficial, y es el documento que casi nadie pide.
03Al ser solo 6 apartamentos, cualquier reparación se divide entre pocos dueños. Pregunta qué obras hay previstas para los próximos tres años.
04Pide la póliza del seguro y lo que costó este año frente al anterior. En Zona no incorporada el seguro es una de las razones por las que sube la cuota, y sube antes que nada.

El registro, tal cual

Año de construcción

2004

22 años

Apartamentos

Apartamento típico

1,284 pies²

unos 119 m² · 3 dormitorios

Folio del condominio

3020030440001

con este número el condado agrupa sus unidades

Uso registrado

residential - total value : condominium - residential

Las otras direcciones de Ibis Villas At Miami Gardens

El condado las tiene bajo el mismo folio de condominio, así que son la misma comunidad. Una obra de las zonas comunes se decide entre todas, aunque cada portal tenga su propia dirección.

Y otras 8 direcciones más del mismo condominio, todas en el listado de Zona no incorporada.

Ventas registradas

2 escrituras

La última escritura registrada de cada apartamento, según el condado. Sirve para hacerte una idea del rango de precios del edificio.

Ojo con esto: el condado no publica aquí si cada operación fue una venta de mercado o un traspaso entre familiares. Hemos quitado las de menos de $25,000, que casi siempre son traspasos, pero alguna puede colarse. No lo uses como tasación.

Fecha	Unidad	Precio
marzo de 2005	2801	$112,000
enero de 2005	2806	$183,990

Lo que no sabemos

Decirlo es parte del trabajo. Quien te dé una respuesta cerrada sobre esto sin haber leído los papeles de la asociación, te la está inventando.

Cuánto va a subir la cuota
La cuota de hoy suele venir en el anuncio del apartamento. Hacia dónde va depende del seguro de Ibis Villas At Miami Gardens y de las reparaciones que tenga pendientes, y eso no se publica.
Cuota extraordinaria vigente o en estudio
Se vota en junta y vive en las actas. Es el dato que decide la compra: una obra de tres millones repartida entre estos 6 dueños serían unos $500,000 cada uno.
Si cumplió sus inspecciones
Por edad todavía no le toca ninguna inspección obligatoria, así que aún no hay expediente que pedir.
Cuánto hay en reservas
Está en el presupuesto anual de la asociación. Si la reparación cuesta más que lo reservado, la diferencia se reparte entre los 6 dueños de aquí.

Por qué estos cuatro datos no son públicos