Ficha CondoZona no incorporada
Les Chateaux At Intl Gdns
1925 SW 118 Ct
Fuente: Miami-Dade Property Appraiser (vista GIS)
Consultado 2 de septiembre de 2026
Construido en
1989
37 años
Apartamentos
9
Entre los que se reparte cada obra
Apartamento tipo
1,308 pies²
3 dormitorios
Escrituras inscritas
8
Próxima recertificación: 2029
¿Qué riesgo de cuota extraordinaria tiene Les Chateaux At Intl Gdns?
Les Chateaux At Intl Gdns es de 1989: 37 años. Ya cruzó los 30 de la inspección estructural del estado, y llega a la recertificación de los 40 en 2029.
Les Chateaux At Intl Gdns no es un edificio suelto: el condado lo tiene bajo un mismo folio de condominio con 27 direcciones, y esta ficha es la de 1925 SW 118 Ct, con 9 apartamentos. Son la misma comunidad, así que una obra de las zonas comunes se decide entre todas.
Son 9 apartamentos, pocos para un edificio de Miami: una reparación de un millón de dólares sale a unos $111,111 por dueño.
Contra la asociación de este condominio hay 31 expedientes de edificación abiertos en el condado, 28 de ellos por estructura insegura, y 3 han llegado a embargo.
El condado tiene 8 escrituras inscritas en este condominio; la última que consta es de septiembre de 2021 por $275,000.
Las últimas 8 escrituras van de $61,000 a $275,000, así que el peso de una cuota extraordinaria no cae igual sobre todos los dueños de aquí.
Nadie puede predecir una cuota extraordinaria sin leer las cuentas de la asociación, y esas no son públicas. Lo que sí se puede es mirar las señales que sí lo son, con la regla a la vista — cómo leemos un edificio.
Edad del edificio
Vale la pena preguntar
37 años (construido en 1989)
Qué significa
Ya cruzó el umbral de la inspección estructural del estado: el de los 30 años lo pasó en 2019. En esas revisiones es donde aparecen las reparaciones que luego se convierten en cuota extraordinaria.
Qué NO significa
No significa que Les Chateaux At Intl Gdns esté mal ni que tenga una cuota extraordinaria en camino. Significa que con 37 años encima, aquí hay que preguntar.
Entre cuántos se reparte
Preguntar sí o sí
9 apartamentos
Qué significa
Son pocos. Una reparación de un millón de dólares se reparte entre 9 dueños: unos $111,111 a cada uno.
Qué NO significa
No es una predicción. No sabemos si habrá cuota extraordinaria ni de cuánto; es solo la división.
Expedientes del condado sin cerrar
Preguntar sí o sí
31 expedientes abiertos contra la asociación, el más antiguo abierto desde 3 de diciembre de 1999
Qué significa
Contra la asociación de Les Chateaux At Intl Gdns el condado tiene sin resolver 28 por estructura insegura y 3 por otras infracciones del código de edificación. La estructura insegura es el procedimiento que abre el condado cuando algo de la construcción no cumple. 3 de esos expedientes han llegado a embargo. Van contra la asociación y sus zonas comunes, no contra ningún vecino: lo que cueste arreglarlo sale del bolsillo de los dueños. Además cerró 5 en los últimos cinco años.
Qué NO significa
No significa que Les Chateaux At Intl Gdns sea peligroso ni que vaya a haber una cuota extraordinaria. Un expediente abierto puede ser un permiso de obra que nadie cerró en su día. Significa que hay algo pendiente con la autoridad, con fecha y número, y que es la primera pregunta que hacerle a la asociación.
Si cae una reparación grande, cuánto te toca a ti
Esto no predice nada. Es una división: el coste de la obra entre los 9 apartamentos del edificio. Sirve para ver que el mismo arreglo duele muy distinto según entre cuántos se reparta.
| Si la obra cuesta | A cada apartamento le tocan |
|---|---|
| $1,000,000 | $111,111 |
| $3,000,000 | $333,333 |
| $5,000,000 | $555,556 |
El reparto real depende del porcentaje de propiedad de cada unidad, que viene en la declaración del condominio: un apartamento grande paga más que uno pequeño. Esto es el promedio.
Qué preguntar en este edificio
No es una lista genérica: sale de los datos de arriba. Cópiala y mándasela a quien te está vendiendo el apartamento.
- 01Pide el informe de la inspección estructural y el estudio de reservas (SIRS). Son los dos papeles que anticipan una cuota extraordinaria.
- 02Pide el presupuesto del año y el saldo del fondo de reservas. Repartido entre 9 dueños, cada millón que falte en reservas son unos $111,111 tuyos.
- 03Pide las actas de las juntas de Les Chateaux At Intl Gdns de los últimos 12 meses. Ahí aparece una cuota extraordinaria antes de ser oficial, y es el documento que casi nadie pide.
- 04Al ser solo 9 apartamentos, cualquier reparación se divide entre pocos dueños. Pregunta qué obras hay previstas para los próximos tres años.
- 05Pide la póliza del seguro y lo que costó este año frente al anterior. En Zona no incorporada el seguro es una de las razones por las que sube la cuota, y sube antes que nada.
El registro, tal cual
Año de construcción
1989
37 años
Apartamentos
9
Apartamento típico
1,308 pies²
unos 122 m² · 3 dormitorios
Folio del condominio
3049120630001
con este número el condado agrupa sus unidades
Uso registrado
residential - total value : condominium - residential
Las otras direcciones de Les Chateaux At Intl Gdns
El condado las tiene bajo el mismo folio de condominio, así que son la misma comunidad. Una obra de las zonas comunes se decide entre todas, aunque cada portal tenga su propia dirección.
- 11825 SW 18 Ter7 apartamentos1987
- 11830 SW 19 Ln9 apartamentos1989
- 11835 SW 19 Ln9 apartamentos1989
- 11840 SW 18 Ter8 apartamentos1987
- 11850 SW 19 Ln9 apartamentos1989
- 11850 SW 19 Ter9 apartamentos1989
- 11855 SW 18 Ter7 apartamentos1987
- 11860 SW 18 Ter8 apartamentos1987
- 11875 SW 19 Ln9 apartamentos1989
- 11880 SW 19 Ln9 apartamentos1989
- 11880 SW 19 Ter9 apartamentos1989
- 11885 SW 18 Ter9 apartamentos1987
Y otras 14 direcciones más del mismo condominio, todas en el listado de Zona no incorporada.
Ventas registradas
8 escrituras
La última escritura registrada de cada apartamento, según el condado. Sirve para hacerte una idea del rango de precios del edificio.
Ojo con esto: el condado no publica aquí si cada operación fue una venta de mercado o un traspaso entre familiares. Hemos quitado las de menos de $25,000, que casi siempre son traspasos, pero alguna puede colarse. No lo uses como tasación.
| Fecha | Unidad | Precio |
|---|---|---|
| septiembre de 2021 | 138 | $275,000 |
| abril de 2020 | 133 | $220,000 |
| junio de 2019 | 132 | $240,000 |
| marzo de 2007 | 134 | $250,000 |
| diciembre de 2006 | 136 | $265,000 |
| octubre de 2002 | 137 | $129,900 |
| agosto de 1993 | 135 | $78,500 |
| marzo de 1988 | 139 | $61,000 |
Lo que no sabemos
Decirlo es parte del trabajo. Quien te dé una respuesta cerrada sobre esto sin haber leído los papeles de la asociación, te la está inventando.
Cuánto va a subir la cuota
La cuota de hoy suele venir en el anuncio del apartamento. Hacia dónde va depende del seguro de Les Chateaux At Intl Gdns y de las reparaciones que tenga pendientes, y eso no se publica.
Cuota extraordinaria vigente o en estudio
Se vota en junta y vive en las actas. Es el dato que decide la compra: una obra de tres millones repartida entre estos 9 dueños serían unos $333,333 cada uno.
Si cumplió sus inspecciones
Con 37 años ya le tocaban. El resultado lo guarda Miami-Dade RER, que es quien lleva las áreas no incorporadas, en su propio expediente.
Cuánto hay en reservas
Está en el presupuesto anual de la asociación. Si la reparación cuesta más que lo reservado, la diferencia se reparte entre los 9 dueños de aquí.