Ficha CondoZona no incorporada
Les Jardins
8200 NW 10 St
Fuente: Miami-Dade Property Appraiser (vista GIS)
Consultado 2 de septiembre de 2026
Construido en
1997
29 años
Apartamentos
14
Entre los que se reparte cada obra
Apartamento tipo
1,460 pies²
3 dormitorios
Escrituras inscritas
11
Próxima recertificación: 2037
¿Qué riesgo de cuota extraordinaria tiene Les Jardins?
Les Jardins es de 1997 y todavía no llega a los 30 años: su primera inspección obligatoria cae hacia 2027.
Les Jardins no es un edificio suelto: el condado lo tiene bajo un mismo folio de condominio con 10 direcciones, y esta ficha es la de 8200 NW 10 St, con 14 apartamentos. Son la misma comunidad, así que una obra de las zonas comunes se decide entre todas.
Son 14 apartamentos, pocos para un edificio de Miami: una reparación de un millón de dólares sale a unos $71,429 por dueño.
Contra la asociación de este condominio hay 1 expediente de edificación abierto en el condado.
El condado tiene 11 escrituras inscritas en este condominio; la última que consta es de noviembre de 2024 por $380,000.
Las últimas 10 escrituras van de $114,900 a $380,000, así que el peso de una cuota extraordinaria no cae igual sobre todos los dueños de aquí.
Nadie puede predecir una cuota extraordinaria sin leer las cuentas de la asociación, y esas no son públicas. Lo que sí se puede es mirar las señales que sí lo son, con la regla a la vista — cómo leemos un edificio.
Edad del edificio
Menos presión
29 años (construido en 1997)
Qué significa
Todavía no llega a los 30 años: le tocará hacia 2027, y la recertificación de los 40 hacia 2037. Hasta entonces la presión estructural es menor.
Qué NO significa
No significa que Les Jardins esté libre de problemas: a los 29 años lo que aparece no son grietas, son defectos de obra y pleitos con el constructor.
Entre cuántos se reparte
Preguntar sí o sí
14 apartamentos
Qué significa
Son pocos. Una reparación de un millón de dólares se reparte entre 14 dueños: unos $71,429 a cada uno.
Qué NO significa
No es una predicción. No sabemos si habrá cuota extraordinaria ni de cuánto; es solo la división.
Expedientes del condado sin cerrar
Vale la pena preguntar
1 expediente abierto contra la asociación, el más antiguo abierto desde 3 de julio de 2024
Qué significa
Contra la asociación de Les Jardins el condado tiene sin resolver 1 por otras infracciones del código de edificación. Van contra la asociación y sus zonas comunes, no contra ningún vecino: lo que cueste arreglarlo sale del bolsillo de los dueños. Además cerró 2 en los últimos cinco años.
Qué NO significa
No significa que Les Jardins sea peligroso ni que vaya a haber una cuota extraordinaria. Un expediente abierto puede ser un permiso de obra que nadie cerró en su día. Significa que hay algo pendiente con la autoridad, con fecha y número, y que es la primera pregunta que hacerle a la asociación.
Si cae una reparación grande, cuánto te toca a ti
Esto no predice nada. Es una división: el coste de la obra entre los 14 apartamentos del edificio. Sirve para ver que el mismo arreglo duele muy distinto según entre cuántos se reparta.
| Si la obra cuesta | A cada apartamento le tocan |
|---|---|
| $1,000,000 | $71,429 |
| $3,000,000 | $214,286 |
| $5,000,000 | $357,143 |
El reparto real depende del porcentaje de propiedad de cada unidad, que viene en la declaración del condominio: un apartamento grande paga más que uno pequeño. Esto es el promedio.
Qué preguntar en este edificio
No es una lista genérica: sale de los datos de arriba. Cópiala y mándasela a quien te está vendiendo el apartamento.
- 01Pide el presupuesto del año y el saldo del fondo de reservas. Repartido entre 14 dueños, cada millón que falte en reservas son unos $71,429 tuyos.
- 02Pide las actas de las juntas de Les Jardins de los últimos 12 meses. Ahí aparece una cuota extraordinaria antes de ser oficial, y es el documento que casi nadie pide.
- 03Al ser solo 14 apartamentos, cualquier reparación se divide entre pocos dueños. Pregunta qué obras hay previstas para los próximos tres años.
- 04Pide la póliza del seguro y lo que costó este año frente al anterior. En Zona no incorporada el seguro es una de las razones por las que sube la cuota, y sube antes que nada.
El registro, tal cual
Año de construcción
1997
29 años
Apartamentos
14
Apartamento típico
1,460 pies²
unos 136 m² · 3 dormitorios
Folio del condominio
3030531060001
con este número el condado agrupa sus unidades
Uso registrado
residential - total value : condominium - residential
Las otras direcciones de Les Jardins
El condado las tiene bajo el mismo folio de condominio, así que son la misma comunidad. Una obra de las zonas comunes se decide entre todas, aunque cada portal tenga su propia dirección.
Ventas registradas
las 10 más recientes de 11
La última escritura registrada de cada apartamento, según el condado. Sirve para hacerte una idea del rango de precios del edificio.
Ojo con esto: el condado no publica aquí si cada operación fue una venta de mercado o un traspaso entre familiares. Hemos quitado las de menos de $25,000, que casi siempre son traspasos, pero alguna puede colarse. No lo uses como tasación.
| Fecha | Unidad | Precio |
|---|---|---|
| noviembre de 2024 | 11 | $380,000 |
| junio de 2021 | 1 | $245,000 |
| octubre de 2020 | 13 | $230,000 |
| septiembre de 2016 | 9 | $173,300 |
| enero de 2015 | 14 | $168,000 |
| noviembre de 2012 | 7 | $114,975 |
| marzo de 2005 | 12 | $185,000 |
| julio de 2004 | 2 | $190,000 |
| febrero de 2002 | 10 | $135,000 |
| mayo de 1997 | 4 | $114,900 |
Lo que no sabemos
Decirlo es parte del trabajo. Quien te dé una respuesta cerrada sobre esto sin haber leído los papeles de la asociación, te la está inventando.
Cuánto va a subir la cuota
La cuota de hoy suele venir en el anuncio del apartamento. Hacia dónde va depende del seguro de Les Jardins y de las reparaciones que tenga pendientes, y eso no se publica.
Cuota extraordinaria vigente o en estudio
Se vota en junta y vive en las actas. Es el dato que decide la compra: una obra de tres millones repartida entre estos 14 dueños serían unos $214,286 cada uno.
Si cumplió sus inspecciones
Por edad todavía no le toca ninguna inspección obligatoria, así que aún no hay expediente que pedir.
Cuánto hay en reservas
Está en el presupuesto anual de la asociación. Si la reparación cuesta más que lo reservado, la diferencia se reparte entre los 14 dueños de aquí.