Ficha CondoMiami Beach
Louver House
311 Meridian Ave
Fuente: Miami-Dade Property Appraiser (vista GIS)
Consultado 2 de septiembre de 2026
Construido en
2017
9 años
Apartamentos
9
Entre los que se reparte cada obra
Apartamento tipo
2,224 pies²
3 dormitorios
Escrituras inscritas
8
Próxima recertificación: 2057
¿Qué riesgo de cuota extraordinaria tiene Louver House?
Louver House es de los nuevos: 2017, 9 años. Aquí la presión no es la edad sino si quedó algún defecto de obra pendiente con el constructor.
Son 9 apartamentos, pocos para un edificio de Miami: una reparación de un millón de dólares sale a unos $111,111 por dueño.
El condado tiene 8 escrituras inscritas en este condominio; la última que consta es de septiembre de 2024 por $3,788,000.
Las últimas 8 escrituras van de $2,125,000 a $3,900,000, así que el peso de una cuota extraordinaria no cae igual sobre todos los dueños de aquí.
Nadie puede predecir una cuota extraordinaria sin leer las cuentas de la asociación, y esas no son públicas. Lo que sí se puede es mirar las señales que sí lo son, con la regla a la vista — cómo leemos un edificio.
Edad del edificio
Menos presión
9 años (construido en 2017)
Qué significa
Todavía no llega a los 30 años: le tocará hacia 2047, y la recertificación de los 40 hacia 2057. Hasta entonces la presión estructural es menor.
Qué NO significa
No significa que Louver House esté libre de problemas: a los 9 años lo que aparece no son grietas, son defectos de obra y pleitos con el constructor.
Entre cuántos se reparte
Preguntar sí o sí
9 apartamentos
Qué significa
Son pocos. Una reparación de un millón de dólares se reparte entre 9 dueños: unos $111,111 a cada uno.
Qué NO significa
No es una predicción. No sabemos si habrá cuota extraordinaria ni de cuánto; es solo la división.
Si cae una reparación grande, cuánto te toca a ti
Esto no predice nada. Es una división: el coste de la obra entre los 9 apartamentos del edificio. Sirve para ver que el mismo arreglo duele muy distinto según entre cuántos se reparta.
| Si la obra cuesta | A cada apartamento le tocan |
|---|---|
| $1,000,000 | $111,111 |
| $3,000,000 | $333,333 |
| $5,000,000 | $555,556 |
El reparto real depende del porcentaje de propiedad de cada unidad, que viene en la declaración del condominio: un apartamento grande paga más que uno pequeño. Esto es el promedio.
Qué preguntar en este edificio
No es una lista genérica: sale de los datos de arriba. Cópiala y mándasela a quien te está vendiendo el apartamento.
- 01Es un edificio nuevo: pregunta si la asociación tiene algún reclamo abierto contra el constructor por defectos de obra.
- 02Pide el presupuesto del año y el saldo del fondo de reservas. Repartido entre 9 dueños, cada millón que falte en reservas son unos $111,111 tuyos.
- 03Pide las actas de las juntas de Louver House de los últimos 12 meses. Ahí aparece una cuota extraordinaria antes de ser oficial, y es el documento que casi nadie pide.
- 04Al ser solo 9 apartamentos, cualquier reparación se divide entre pocos dueños. Pregunta qué obras hay previstas para los próximos tres años.
- 05Pide la póliza del seguro y lo que costó este año frente al anterior. En Miami Beach el seguro es una de las razones por las que sube la cuota, y sube antes que nada.
El registro, tal cual
Año de construcción
2017
9 años
Apartamentos
9
Apartamento típico
2,224 pies²
unos 207 m² · 3 dormitorios
Folio del condominio
0242033740001
con este número el condado agrupa sus unidades
Uso registrado
residential - total value : condominium - residential
Ventas registradas
8 escrituras
La última escritura registrada de cada apartamento, según el condado. Sirve para hacerte una idea del rango de precios del edificio.
Ojo con esto: el condado no publica aquí si cada operación fue una venta de mercado o un traspaso entre familiares. Hemos quitado las de menos de $25,000, que casi siempre son traspasos, pero alguna puede colarse. No lo uses como tasación.
| Fecha | Unidad | Precio |
|---|---|---|
| septiembre de 2024 | 301 | $3,788,000 |
| mayo de 2024 | 202 | $2,700,000 |
| noviembre de 2020 | 203 | $2,400,000 |
| enero de 2020 | PHI | $3,900,000 |
| diciembre de 2019 | 304 | $3,200,000 |
| abril de 2018 | 201 | $2,775,000 |
| septiembre de 2017 | PH3 | $3,250,000 |
| agosto de 2017 | 302 | $2,125,000 |
Lo que no sabemos
Decirlo es parte del trabajo. Quien te dé una respuesta cerrada sobre esto sin haber leído los papeles de la asociación, te la está inventando.
Expedientes de edificación
La base de infracciones del condado cubre las áreas que administra el condado, y Miami Beach tiene su propio departamento. Que aquí no aparezca ninguno NO quiere decir que no lo haya: hay que preguntarlo en el Departamento de Edificios de Miami Beach.
Cuánto va a subir la cuota
La cuota de hoy suele venir en el anuncio del apartamento. Hacia dónde va depende del seguro de Louver House y de las reparaciones que tenga pendientes, y eso no se publica.
Cuota extraordinaria vigente o en estudio
Se vota en junta y vive en las actas. Es el dato que decide la compra: una obra de tres millones repartida entre estos 9 dueños serían unos $333,333 cada uno.
Si cumplió sus inspecciones
Por edad todavía no le toca ninguna inspección obligatoria, así que aún no hay expediente que pedir.
Cuánto hay en reservas
Está en el presupuesto anual de la asociación. Si la reparación cuesta más que lo reservado, la diferencia se reparte entre los 9 dueños de aquí.