Ficha CondoZona no incorporada
Old Biscayne Villas
13260 Old Biscayne Dr
Fuente: Miami-Dade Property Appraiser (vista GIS)
Consultado 2 de septiembre de 2026
Construido en
2006
20 años
Apartamentos
6
Entre los que se reparte cada obra
Apartamento tipo
1,150 pies²
2 dormitorios
Escrituras inscritas
4
Próxima recertificación: 2046
¿Qué riesgo de cuota extraordinaria tiene Old Biscayne Villas?
Old Biscayne Villas es de 2006 y todavía no llega a los 30 años: su primera inspección obligatoria cae hacia 2036.
Old Biscayne Villas no es un edificio suelto: el condado lo tiene bajo un mismo folio de condominio con 19 direcciones, y esta ficha es la de 13260 Old Biscayne Dr, con 6 apartamentos. Son la misma comunidad, así que una obra de las zonas comunes se decide entre todas.
Son 6 apartamentos, pocos para un edificio de Miami: una reparación de un millón de dólares sale a unos $166,667 por dueño.
El condado tiene 4 escrituras inscritas en este condominio; la última que consta es de marzo de 2026 por $192,500.
Las últimas 4 escrituras van de $190,000 a $280,000, así que el peso de una cuota extraordinaria no cae igual sobre todos los dueños de aquí.
Nadie puede predecir una cuota extraordinaria sin leer las cuentas de la asociación, y esas no son públicas. Lo que sí se puede es mirar las señales que sí lo son, con la regla a la vista — cómo leemos un edificio.
Edad del edificio
Menos presión
20 años (construido en 2006)
Qué significa
Todavía no llega a los 30 años: le tocará hacia 2036, y la recertificación de los 40 hacia 2046. Hasta entonces la presión estructural es menor.
Qué NO significa
No significa que Old Biscayne Villas esté libre de problemas: a los 20 años lo que aparece no son grietas, son defectos de obra y pleitos con el constructor.
Entre cuántos se reparte
Preguntar sí o sí
6 apartamentos
Qué significa
Son pocos. Una reparación de un millón de dólares se reparte entre 6 dueños: unos $166,667 a cada uno.
Qué NO significa
No es una predicción. No sabemos si habrá cuota extraordinaria ni de cuánto; es solo la división.
Expedientes del condado sin cerrar
Menos presión
Ninguno abierto (1 cerrados en cinco años)
Qué significa
Aquí el departamento de edificación es el propio condado, así que su base es el expediente bueno. Hoy no consta ninguno abierto contra la asociación de Old Biscayne Villas, y los 1 de los últimos cinco años están cerrados. Es la única parte del historial de un edificio que se puede comprobar sin pedirle papeles a nadie.
Qué NO significa
No es un certificado de que esté todo bien. Un expediente aparece cuando alguien denuncia o cuando el condado inspecciona; que no haya ninguno no dice nada de las reparaciones que la asociación ya sabe que le tocan.
Si cae una reparación grande, cuánto te toca a ti
Esto no predice nada. Es una división: el coste de la obra entre los 6 apartamentos del edificio. Sirve para ver que el mismo arreglo duele muy distinto según entre cuántos se reparta.
| Si la obra cuesta | A cada apartamento le tocan |
|---|---|
| $1,000,000 | $166,667 |
| $3,000,000 | $500,000 |
| $5,000,000 | $833,333 |
El reparto real depende del porcentaje de propiedad de cada unidad, que viene en la declaración del condominio: un apartamento grande paga más que uno pequeño. Esto es el promedio.
Qué preguntar en este edificio
No es una lista genérica: sale de los datos de arriba. Cópiala y mándasela a quien te está vendiendo el apartamento.
- 01Pide el presupuesto del año y el saldo del fondo de reservas. Repartido entre 6 dueños, cada millón que falte en reservas son unos $166,667 tuyos.
- 02Pide las actas de las juntas de Old Biscayne Villas de los últimos 12 meses. Ahí aparece una cuota extraordinaria antes de ser oficial, y es el documento que casi nadie pide.
- 03Al ser solo 6 apartamentos, cualquier reparación se divide entre pocos dueños. Pregunta qué obras hay previstas para los próximos tres años.
- 04Pide la póliza del seguro y lo que costó este año frente al anterior. En Zona no incorporada el seguro es una de las razones por las que sube la cuota, y sube antes que nada.
El registro, tal cual
Año de construcción
2006
20 años
Apartamentos
6
Apartamento típico
1,150 pies²
unos 107 m² · 2 dormitorios
Folio del condominio
3079020190001
con este número el condado agrupa sus unidades
Uso registrado
residential - total value : condominium - residential
Las otras direcciones de Old Biscayne Villas
El condado las tiene bajo el mismo folio de condominio, así que son la misma comunidad. Una obra de las zonas comunes se decide entre todas, aunque cada portal tenga su propia dirección.
- 13212 Old Biscayne Blvd6 apartamentos2014
- 13216 Old Biscayne Blvd6 apartamentos2014
- 13220 Old Biscayne Blvd6 apartamentos2014
- 13224 Old Biscayne Blvd6 apartamentos2014
- 13228 Old Biscayne Blvd6 apartamentos2014
- 13232 Old Biscayne Dr6 apartamentos2007
- 13236 Old Biscayne Dr6 apartamentos2007
- 13240 Old Biscayne Blvd6 apartamentos2014
- 13244 Old Biscayne Dr6 apartamentos2007
- 13248 Old Biscayne Dr6 apartamentos2007
- 13252 Old Biscayne Dr6 apartamentos2007
- 13256 Old Biscayne Dr6 apartamentos2006
Y otras 6 direcciones más del mismo condominio, todas en el listado de Zona no incorporada.
Ventas registradas
4 escrituras
La última escritura registrada de cada apartamento, según el condado. Sirve para hacerte una idea del rango de precios del edificio.
Ojo con esto: el condado no publica aquí si cada operación fue una venta de mercado o un traspaso entre familiares. Hemos quitado las de menos de $25,000, que casi siempre son traspasos, pero alguna puede colarse. No lo uses como tasación.
| Fecha | Unidad | Precio |
|---|---|---|
| marzo de 2026 | 505 | $192,500 |
| noviembre de 2023 | 506 | $280,000 |
| enero de 2023 | 503 | $210,000 |
| mayo de 2022 | 501 | $190,000 |
Lo que no sabemos
Decirlo es parte del trabajo. Quien te dé una respuesta cerrada sobre esto sin haber leído los papeles de la asociación, te la está inventando.
Cuánto va a subir la cuota
La cuota de hoy suele venir en el anuncio del apartamento. Hacia dónde va depende del seguro de Old Biscayne Villas y de las reparaciones que tenga pendientes, y eso no se publica.
Cuota extraordinaria vigente o en estudio
Se vota en junta y vive en las actas. Es el dato que decide la compra: una obra de tres millones repartida entre estos 6 dueños serían unos $500,000 cada uno.
Si cumplió sus inspecciones
Por edad todavía no le toca ninguna inspección obligatoria, así que aún no hay expediente que pedir.
Cuánto hay en reservas
Está en el presupuesto anual de la asociación. Si la reparación cuesta más que lo reservado, la diferencia se reparte entre los 6 dueños de aquí.