Ficha CondoNorth Miami
Pier 44
13695 NE 3 Ct
Fuente: Miami-Dade Property Appraiser (vista GIS)
Consultado 2 de septiembre de 2026
Construido en
1971
55 años
Apartamentos
19
Entre los que se reparte cada obra
Apartamento tipo
682 pies²
2 dormitorios
Escrituras inscritas
8
Próxima recertificación: 2031
¿Qué riesgo de cuota extraordinaria tiene Pier 44?
Pier 44 se construyó en 1971 y hoy tiene 55 años. Ya le han vencido 2 ciclos de recertificación, y el siguiente le toca en 2031.
Pier 44 no es un edificio suelto: el condado lo tiene bajo un mismo folio de condominio con 2 direcciones, y esta ficha es la de 13695 NE 3 Ct, con 19 apartamentos. Son la misma comunidad, así que una obra de las zonas comunes se decide entre todas.
Son 19 apartamentos, pocos para un edificio de Miami: una reparación de un millón de dólares sale a unos $52,632 por dueño.
El condado tiene 8 escrituras inscritas en este condominio.
Nadie puede predecir una cuota extraordinaria sin leer las cuentas de la asociación, y esas no son públicas. Lo que sí se puede es mirar las señales que sí lo son, con la regla a la vista — cómo leemos un edificio.
Edad del edificio
Preguntar sí o sí
55 años (construido en 1971)
Qué significa
Ya cruzó los umbrales de la inspección estructural del estado y de la recertificación del condado: el de los 30 años lo pasó en 2001 y el de los 40 en 2011. En esas revisiones es donde aparecen las reparaciones que luego se convierten en cuota extraordinaria.
Qué NO significa
No significa que Pier 44 esté mal ni que tenga una cuota extraordinaria en camino. Significa que con 55 años encima, aquí hay que preguntar.
Ciclos de recertificación
Preguntar sí o sí
2 ciclos vencidos desde 2011
Qué significa
Cada ciclo es una revisión estructural y eléctrica completa. Cuantos más le han vencido, más historial hay que pedir — y más caro suele ser el mantenimiento acumulado.
Qué NO significa
No sabemos si los hizo ni con qué resultado. Solo sabemos cuántos le tocaban por edad.
Entre cuántos se reparte
Preguntar sí o sí
19 apartamentos
Qué significa
Son pocos. Una reparación de un millón de dólares se reparte entre 19 dueños: unos $52,632 a cada uno.
Qué NO significa
No es una predicción. No sabemos si habrá cuota extraordinaria ni de cuánto; es solo la división.
Si cae una reparación grande, cuánto te toca a ti
Esto no predice nada. Es una división: el coste de la obra entre los 19 apartamentos del edificio. Sirve para ver que el mismo arreglo duele muy distinto según entre cuántos se reparta.
| Si la obra cuesta | A cada apartamento le tocan |
|---|---|
| $1,000,000 | $52,632 |
| $3,000,000 | $157,895 |
| $5,000,000 | $263,158 |
El reparto real depende del porcentaje de propiedad de cada unidad, que viene en la declaración del condominio: un apartamento grande paga más que uno pequeño. Esto es el promedio.
Qué preguntar en este edificio
No es una lista genérica: sale de los datos de arriba. Cópiala y mándasela a quien te está vendiendo el apartamento.
- 01Este edificio es de 1971 y ya pasó los 40 años: pide el informe de la última recertificación y la fecha del próximo ciclo.
- 02Pide el informe de la inspección estructural y el estudio de reservas (SIRS). Son los dos papeles que anticipan una cuota extraordinaria.
- 03Pide el presupuesto del año y el saldo del fondo de reservas. Repartido entre 19 dueños, cada millón que falte en reservas son unos $52,632 tuyos.
- 04Pide las actas de las juntas de Pier 44 de los últimos 12 meses. Ahí aparece una cuota extraordinaria antes de ser oficial, y es el documento que casi nadie pide.
- 05Al ser solo 19 apartamentos, cualquier reparación se divide entre pocos dueños. Pregunta qué obras hay previstas para los próximos tres años.
- 06Pide la póliza del seguro y lo que costó este año frente al anterior. En North Miami el seguro es una de las razones por las que sube la cuota, y sube antes que nada.
El expediente de recertificación de este edificio lo guarda el Departamento de Edificios de North Miami · próximo ciclo: 2031. Cada municipio lleva el suyo, así que hay que pedírselo a él: el portal del condado solo cubre las áreas no incorporadas.
El registro, tal cual
Año de construcción
1971
55 años
Apartamentos
19
el condominio registra además 1 plazas de parking y trasteros, que no cuentan como vivienda
Apartamento típico
682 pies²
unos 63 m² · 2 dormitorios
Folio del condominio
0622191050001
con este número el condado agrupa sus unidades
Uso registrado
residential - total value : condominium - residential
Las otras direcciones de Pier 44
El condado las tiene bajo el mismo folio de condominio, así que son la misma comunidad. Una obra de las zonas comunes se decide entre todas, aunque cada portal tenga su propia dirección.
Lo que no sabemos
Decirlo es parte del trabajo. Quien te dé una respuesta cerrada sobre esto sin haber leído los papeles de la asociación, te la está inventando.
Expedientes de edificación
La base de infracciones del condado cubre las áreas que administra el condado, y North Miami tiene su propio departamento. Que aquí no aparezca ninguno NO quiere decir que no lo haya: hay que preguntarlo en el Departamento de Edificios de North Miami.
Cuánto va a subir la cuota
La cuota de hoy suele venir en el anuncio del apartamento. Hacia dónde va depende del seguro de Pier 44 y de las reparaciones que tenga pendientes, y eso no se publica.
Cuota extraordinaria vigente o en estudio
Se vota en junta y vive en las actas. Es el dato que decide la compra: una obra de tres millones repartida entre estos 19 dueños serían unos $157,895 cada uno.
Si cumplió sus inspecciones
Con 55 años ya le tocaban. El resultado lo guarda el Departamento de Edificios de North Miami, en su propio expediente.
Cuánto hay en reservas
Está en el presupuesto anual de la asociación. Si la reparación cuesta más que lo reservado, la diferencia se reparte entre los 19 dueños de aquí.