Ficha CondoZona no incorporada
Playa Lago
13260 SW 17 Ln
Fuente: Miami-Dade Property Appraiser (vista GIS)
Consultado 2 de septiembre de 2026
Construido en
1983
43 años
Apartamentos
8
Entre los que se reparte cada obra
Apartamento tipo
1,109 pies²
3 dormitorios
Escrituras inscritas
4
Próxima recertificación: 2033
¿Qué riesgo de cuota extraordinaria tiene Playa Lago?
Playa Lago se construyó en 1983 y hoy tiene 43 años. Ya le han vencido 1 ciclo de recertificación, y el siguiente le toca en 2033.
Playa Lago no es un edificio suelto: el condado lo tiene bajo un mismo folio de condominio con 26 direcciones, y esta ficha es la de 13260 SW 17 Ln, con 8 apartamentos. Son la misma comunidad, así que una obra de las zonas comunes se decide entre todas.
Son 8 apartamentos, pocos para un edificio de Miami: una reparación de un millón de dólares sale a unos $125,000 por dueño.
Contra la asociación de este condominio hay 1 expediente de edificación abierto en el condado, y uno ha llegado a embargo.
El condado tiene 4 escrituras inscritas en este condominio; la última que consta es de junio de 2023 por $275,000.
Las últimas 4 escrituras van de $82,000 a $275,000, así que el peso de una cuota extraordinaria no cae igual sobre todos los dueños de aquí.
Nadie puede predecir una cuota extraordinaria sin leer las cuentas de la asociación, y esas no son públicas. Lo que sí se puede es mirar las señales que sí lo son, con la regla a la vista — cómo leemos un edificio.
Edad del edificio
Preguntar sí o sí
43 años (construido en 1983)
Qué significa
Ya cruzó los umbrales de la inspección estructural del estado y de la recertificación del condado: el de los 30 años lo pasó en 2013 y el de los 40 en 2023. En esas revisiones es donde aparecen las reparaciones que luego se convierten en cuota extraordinaria.
Qué NO significa
No significa que Playa Lago esté mal ni que tenga una cuota extraordinaria en camino. Significa que con 43 años encima, aquí hay que preguntar.
Ciclos de recertificación
Vale la pena preguntar
1 ciclo vencido desde 2023
Qué significa
Cada ciclo es una revisión estructural y eléctrica completa. Cuantos más le han vencido, más historial hay que pedir — y más caro suele ser el mantenimiento acumulado.
Qué NO significa
No sabemos si los hizo ni con qué resultado. Solo sabemos cuántos le tocaban por edad.
Entre cuántos se reparte
Preguntar sí o sí
8 apartamentos
Qué significa
Son pocos. Una reparación de un millón de dólares se reparte entre 8 dueños: unos $125,000 a cada uno.
Qué NO significa
No es una predicción. No sabemos si habrá cuota extraordinaria ni de cuánto; es solo la división.
Expedientes del condado sin cerrar
Preguntar sí o sí
1 expediente abierto contra la asociación, el más antiguo abierto desde 12 de septiembre de 2023
Qué significa
Contra la asociación de Playa Lago el condado tiene sin resolver 1 por permiso de obra caducado. Uno de esos expedientes ha llegado a embargo. Van contra la asociación y sus zonas comunes, no contra ningún vecino: lo que cueste arreglarlo sale del bolsillo de los dueños. Además cerró 17 en los últimos cinco años.
Qué NO significa
No significa que Playa Lago sea peligroso ni que vaya a haber una cuota extraordinaria. Un expediente abierto puede ser un permiso de obra que nadie cerró en su día. Significa que hay algo pendiente con la autoridad, con fecha y número, y que es la primera pregunta que hacerle a la asociación.
Si cae una reparación grande, cuánto te toca a ti
Esto no predice nada. Es una división: el coste de la obra entre los 8 apartamentos del edificio. Sirve para ver que el mismo arreglo duele muy distinto según entre cuántos se reparta.
| Si la obra cuesta | A cada apartamento le tocan |
|---|---|
| $1,000,000 | $125,000 |
| $3,000,000 | $375,000 |
| $5,000,000 | $625,000 |
El reparto real depende del porcentaje de propiedad de cada unidad, que viene en la declaración del condominio: un apartamento grande paga más que uno pequeño. Esto es el promedio.
Qué preguntar en este edificio
No es una lista genérica: sale de los datos de arriba. Cópiala y mándasela a quien te está vendiendo el apartamento.
- 01Este edificio es de 1983 y ya pasó los 40 años: pide el informe de la última recertificación y la fecha del próximo ciclo.
- 02Pide el informe de la inspección estructural y el estudio de reservas (SIRS). Son los dos papeles que anticipan una cuota extraordinaria.
- 03Pide el presupuesto del año y el saldo del fondo de reservas. Repartido entre 8 dueños, cada millón que falte en reservas son unos $125,000 tuyos.
- 04Pide las actas de las juntas de Playa Lago de los últimos 12 meses. Ahí aparece una cuota extraordinaria antes de ser oficial, y es el documento que casi nadie pide.
- 05Al ser solo 8 apartamentos, cualquier reparación se divide entre pocos dueños. Pregunta qué obras hay previstas para los próximos tres años.
- 06Pide la póliza del seguro y lo que costó este año frente al anterior. En Zona no incorporada el seguro es una de las razones por las que sube la cuota, y sube antes que nada.
El expediente de recertificación de este edificio lo guarda Miami-Dade RER, que es quien lleva las áreas no incorporadas · próximo ciclo: 2033.
El registro, tal cual
Año de construcción
1983
43 años
Apartamentos
8
Apartamento típico
1,109 pies²
unos 103 m² · 3 dormitorios
Folio del condominio
3049110400001
con este número el condado agrupa sus unidades
Uso registrado
residential - total value : condominium - residential
Las otras direcciones de Playa Lago
El condado las tiene bajo el mismo folio de condominio, así que son la misma comunidad. Una obra de las zonas comunes se decide entre todas, aunque cada portal tenga su propia dirección.
- 13201 SW 17 Ln8 apartamentos1983
- 13210 SW 17 Ln8 apartamentos1983
- 13220 SW 17 Ln8 apartamentos1983
- 13221 SW 17 Ln8 apartamentos1983
- 13229 SW 17 Ln8 apartamentos1983
- 13230 SW 17 Ln8 apartamentos1983
- 13231 SW 17 Ln8 apartamentos1983
- 13240 SW 17 Ln8 apartamentos1983
- 13241 SW 17 Ln8 apartamentos1983
- 13250 SW 17 Ln8 apartamentos1983
- 13251 SW 17 Ln8 apartamentos1983
- 13261 SW 17 Ln7 apartamentos1983
Y otras 13 direcciones más del mismo condominio, todas en el listado de Zona no incorporada.
Ventas registradas
4 escrituras
La última escritura registrada de cada apartamento, según el condado. Sirve para hacerte una idea del rango de precios del edificio.
Ojo con esto: el condado no publica aquí si cada operación fue una venta de mercado o un traspaso entre familiares. Hemos quitado las de menos de $25,000, que casi siempre son traspasos, pero alguna puede colarse. No lo uses como tasación.
| Fecha | Unidad | Precio |
|---|---|---|
| junio de 2023 | 14-4 | $275,000 |
| octubre de 2007 | 14-8 | $170,000 |
| enero de 2002 | 14-7 | $87,000 |
| julio de 1998 | 14-5 | $82,000 |
Lo que no sabemos
Decirlo es parte del trabajo. Quien te dé una respuesta cerrada sobre esto sin haber leído los papeles de la asociación, te la está inventando.
Cuánto va a subir la cuota
La cuota de hoy suele venir en el anuncio del apartamento. Hacia dónde va depende del seguro de Playa Lago y de las reparaciones que tenga pendientes, y eso no se publica.
Cuota extraordinaria vigente o en estudio
Se vota en junta y vive en las actas. Es el dato que decide la compra: una obra de tres millones repartida entre estos 8 dueños serían unos $375,000 cada uno.
Si cumplió sus inspecciones
Con 43 años ya le tocaban. El resultado lo guarda Miami-Dade RER, que es quien lleva las áreas no incorporadas, en su propio expediente.
Cuánto hay en reservas
Está en el presupuesto anual de la asociación. Si la reparación cuesta más que lo reservado, la diferencia se reparte entre los 8 dueños de aquí.