Ficha CondoZona no incorporada
Point Lake
15350 SW 76 Ter
Fuente: Miami-Dade Property Appraiser (vista GIS)
Consultado 2 de septiembre de 2026
Construido en
1987
39 años
Apartamentos
12
Entre los que se reparte cada obra
Apartamento tipo
1,120 pies²
2 dormitorios
Escrituras inscritas
6
Próxima recertificación: 2027
¿Qué riesgo de cuota extraordinaria tiene Point Lake?
Point Lake es de 1987: 39 años. Ya cruzó los 30 de la inspección estructural del estado, y llega a la recertificación de los 40 en 2027.
Cuidado al buscar: en Zona no incorporada hay otros 10 condominios con el nombre Point Lake (15315 SW 76 Ter, 15328 SW 77 Ln, 15355 SW 76 Ter, 15385 SW 76 Ter, 15390 SW 76 Ter, 7611 SW 153 Ct, 7640 SW 153 Ct, 7655 SW 153 Ct, 7680 SW 153 Ct y 7699 SW 153 Ct), pero son registros aparte: lo que le pase a esos no le pasa a este.
Son 12 apartamentos, pocos para un edificio de Miami: una reparación de un millón de dólares sale a unos $83,333 por dueño.
El condado tiene 6 escrituras inscritas en este condominio; la última que consta es de julio de 2022 por $250,000.
Las últimas 6 escrituras van de $74,000 a $250,000, así que el peso de una cuota extraordinaria no cae igual sobre todos los dueños de aquí.
Nadie puede predecir una cuota extraordinaria sin leer las cuentas de la asociación, y esas no son públicas. Lo que sí se puede es mirar las señales que sí lo son, con la regla a la vista — cómo leemos un edificio.
Edad del edificio
Vale la pena preguntar
39 años (construido en 1987)
Qué significa
Ya cruzó el umbral de la inspección estructural del estado: el de los 30 años lo pasó en 2017. En esas revisiones es donde aparecen las reparaciones que luego se convierten en cuota extraordinaria.
Qué NO significa
No significa que Point Lake esté mal ni que tenga una cuota extraordinaria en camino. Significa que con 39 años encima, aquí hay que preguntar.
Entre cuántos se reparte
Preguntar sí o sí
12 apartamentos
Qué significa
Son pocos. Una reparación de un millón de dólares se reparte entre 12 dueños: unos $83,333 a cada uno.
Qué NO significa
No es una predicción. No sabemos si habrá cuota extraordinaria ni de cuánto; es solo la división.
Expedientes del condado sin cerrar
Menos presión
Ninguno
Qué significa
Aquí el departamento de edificación es el propio condado, así que su base es el expediente bueno. Hoy no consta ninguno abierto contra la asociación de Point Lake. Es la única parte del historial de un edificio que se puede comprobar sin pedirle papeles a nadie.
Qué NO significa
No es un certificado de que esté todo bien. Un expediente aparece cuando alguien denuncia o cuando el condado inspecciona; que no haya ninguno no dice nada de las reparaciones que la asociación ya sabe que le tocan.
Si cae una reparación grande, cuánto te toca a ti
Esto no predice nada. Es una división: el coste de la obra entre los 12 apartamentos del edificio. Sirve para ver que el mismo arreglo duele muy distinto según entre cuántos se reparta.
| Si la obra cuesta | A cada apartamento le tocan |
|---|---|
| $1,000,000 | $83,333 |
| $3,000,000 | $250,000 |
| $5,000,000 | $416,667 |
El reparto real depende del porcentaje de propiedad de cada unidad, que viene en la declaración del condominio: un apartamento grande paga más que uno pequeño. Esto es el promedio.
Qué preguntar en este edificio
No es una lista genérica: sale de los datos de arriba. Cópiala y mándasela a quien te está vendiendo el apartamento.
- 01Pide el informe de la inspección estructural y el estudio de reservas (SIRS). Son los dos papeles que anticipan una cuota extraordinaria.
- 02Pide el presupuesto del año y el saldo del fondo de reservas. Repartido entre 12 dueños, cada millón que falte en reservas son unos $83,333 tuyos.
- 03Pide las actas de las juntas de Point Lake de los últimos 12 meses. Ahí aparece una cuota extraordinaria antes de ser oficial, y es el documento que casi nadie pide.
- 04Al ser solo 12 apartamentos, cualquier reparación se divide entre pocos dueños. Pregunta qué obras hay previstas para los próximos tres años.
- 05Pide la póliza del seguro y lo que costó este año frente al anterior. En Zona no incorporada el seguro es una de las razones por las que sube la cuota, y sube antes que nada.
El registro, tal cual
Año de construcción
1987
39 años
Apartamentos
12
Apartamento típico
1,120 pies²
unos 104 m² · 2 dormitorios
Folio del condominio
3049330870001
con este número el condado agrupa sus unidades
Uso registrado
residential - total value : condominium - residential
Ventas registradas
6 escrituras
La última escritura registrada de cada apartamento, según el condado. Sirve para hacerte una idea del rango de precios del edificio.
Ojo con esto: el condado no publica aquí si cada operación fue una venta de mercado o un traspaso entre familiares. Hemos quitado las de menos de $25,000, que casi siempre son traspasos, pero alguna puede colarse. No lo uses como tasación.
| Fecha | Unidad | Precio |
|---|---|---|
| julio de 2022 | 202 | $250,000 |
| marzo de 2021 | 107 | $160,000 |
| abril de 2015 | 104 | $112,600 |
| febrero de 2015 | 105 | $149,000 |
| febrero de 2014 | 206 | $74,000 |
| julio de 2013 | 103 | $135,000 |
Lo que no sabemos
Decirlo es parte del trabajo. Quien te dé una respuesta cerrada sobre esto sin haber leído los papeles de la asociación, te la está inventando.
Cuánto va a subir la cuota
La cuota de hoy suele venir en el anuncio del apartamento. Hacia dónde va depende del seguro de Point Lake y de las reparaciones que tenga pendientes, y eso no se publica.
Cuota extraordinaria vigente o en estudio
Se vota en junta y vive en las actas. Es el dato que decide la compra: una obra de tres millones repartida entre estos 12 dueños serían unos $250,000 cada uno.
Si cumplió sus inspecciones
Con 39 años ya le tocaban. El resultado lo guarda Miami-Dade RER, que es quien lleva las áreas no incorporadas, en su propio expediente.
Cuánto hay en reservas
Está en el presupuesto anual de la asociación. Si la reparación cuesta más que lo reservado, la diferencia se reparte entre los 12 dueños de aquí.