Ficha CondoZona no incorporada
Promenade At Kendale Lakes
14401 N Kendall Dr
Fuente: Miami-Dade Property Appraiser (vista GIS)
Consultado 2 de septiembre de 2026
Construido en
1974
52 años
Apartamentos
47
Entre los que se reparte cada obra
Apartamento tipo
614 pies²
1 dormitorio
Escrituras inscritas
30
Próxima recertificación: 2034
¿Qué riesgo de cuota extraordinaria tiene Promenade At Kendale Lakes?
Promenade At Kendale Lakes se construyó en 1974 y hoy tiene 52 años. Ya le han vencido 2 ciclos de recertificación, y el siguiente le toca en 2034.
Promenade At Kendale Lakes no es un edificio suelto: el condado lo tiene bajo un mismo folio de condominio con 13 direcciones, y esta ficha es la de 14401 N Kendall Dr, con 47 apartamentos. Son la misma comunidad, así que una obra de las zonas comunes se decide entre todas.
Son 47 apartamentos, pocos para un edificio de Miami: una reparación de un millón de dólares sale a unos $21,277 por dueño.
Contra la asociación de este condominio hay 27 expedientes de edificación abiertos en el condado, 14 de ellos por estructura insegura, y uno ha llegado a embargo.
El condado tiene 30 escrituras inscritas en este condominio; la última que consta es de julio de 2025 por $190,000.
Las últimas 10 escrituras van de $98,700 a $190,000, así que el peso de una cuota extraordinaria no cae igual sobre todos los dueños de aquí.
Nadie puede predecir una cuota extraordinaria sin leer las cuentas de la asociación, y esas no son públicas. Lo que sí se puede es mirar las señales que sí lo son, con la regla a la vista — cómo leemos un edificio.
Edad del edificio
Preguntar sí o sí
52 años (construido en 1974)
Qué significa
Ya cruzó los umbrales de la inspección estructural del estado y de la recertificación del condado: el de los 30 años lo pasó en 2004 y el de los 40 en 2014. En esas revisiones es donde aparecen las reparaciones que luego se convierten en cuota extraordinaria.
Qué NO significa
No significa que Promenade At Kendale Lakes esté mal ni que tenga una cuota extraordinaria en camino. Significa que con 52 años encima, aquí hay que preguntar.
Ciclos de recertificación
Preguntar sí o sí
2 ciclos vencidos desde 2014
Qué significa
Cada ciclo es una revisión estructural y eléctrica completa. Cuantos más le han vencido, más historial hay que pedir — y más caro suele ser el mantenimiento acumulado.
Qué NO significa
No sabemos si los hizo ni con qué resultado. Solo sabemos cuántos le tocaban por edad.
Entre cuántos se reparte
Preguntar sí o sí
47 apartamentos
Qué significa
Son pocos. Una reparación de un millón de dólares se reparte entre 47 dueños: unos $21,277 a cada uno.
Qué NO significa
No es una predicción. No sabemos si habrá cuota extraordinaria ni de cuánto; es solo la división.
Expedientes del condado sin cerrar
Preguntar sí o sí
27 expedientes abiertos contra la asociación, el más antiguo abierto desde 18 de octubre de 2023
Qué significa
Contra la asociación de Promenade At Kendale Lakes el condado tiene sin resolver 14 por estructura insegura, 12 por permiso de obra caducado y 1 por otras infracciones del código de edificación. La estructura insegura es el procedimiento que abre el condado cuando algo de la construcción no cumple. Uno de esos expedientes ha llegado a embargo. Van contra la asociación y sus zonas comunes, no contra ningún vecino: lo que cueste arreglarlo sale del bolsillo de los dueños. Además cerró 37 en los últimos cinco años.
Qué NO significa
No significa que Promenade At Kendale Lakes sea peligroso ni que vaya a haber una cuota extraordinaria. Un expediente abierto puede ser un permiso de obra que nadie cerró en su día. Significa que hay algo pendiente con la autoridad, con fecha y número, y que es la primera pregunta que hacerle a la asociación.
Si cae una reparación grande, cuánto te toca a ti
Esto no predice nada. Es una división: el coste de la obra entre los 47 apartamentos del edificio. Sirve para ver que el mismo arreglo duele muy distinto según entre cuántos se reparta.
| Si la obra cuesta | A cada apartamento le tocan |
|---|---|
| $1,000,000 | $21,277 |
| $3,000,000 | $63,830 |
| $5,000,000 | $106,383 |
El reparto real depende del porcentaje de propiedad de cada unidad, que viene en la declaración del condominio: un apartamento grande paga más que uno pequeño. Esto es el promedio.
Qué preguntar en este edificio
No es una lista genérica: sale de los datos de arriba. Cópiala y mándasela a quien te está vendiendo el apartamento.
- 01Este edificio es de 1974 y ya pasó los 40 años: pide el informe de la última recertificación y la fecha del próximo ciclo.
- 02Pide el informe de la inspección estructural y el estudio de reservas (SIRS). Son los dos papeles que anticipan una cuota extraordinaria.
- 03Pide el presupuesto del año y el saldo del fondo de reservas. Repartido entre 47 dueños, cada millón que falte en reservas son unos $21,277 tuyos.
- 04Pide las actas de las juntas de Promenade At Kendale Lakes de los últimos 12 meses. Ahí aparece una cuota extraordinaria antes de ser oficial, y es el documento que casi nadie pide.
- 05Al ser solo 47 apartamentos, cualquier reparación se divide entre pocos dueños. Pregunta qué obras hay previstas para los próximos tres años.
- 06Pide la póliza del seguro y lo que costó este año frente al anterior. En Zona no incorporada el seguro es una de las razones por las que sube la cuota, y sube antes que nada.
El expediente de recertificación de este edificio lo guarda Miami-Dade RER, que es quien lleva las áreas no incorporadas · próximo ciclo: 2034.
El registro, tal cual
Año de construcción
1974
52 años
Apartamentos
47
Apartamento típico
614 pies²
unos 57 m² · 1 dormitorio
Folio del condominio
3049340200001
con este número el condado agrupa sus unidades
Uso registrado
residential - total value : condominium - residential
Las otras direcciones de Promenade At Kendale Lakes
El condado las tiene bajo el mismo folio de condominio, así que son la misma comunidad. Una obra de las zonas comunes se decide entre todas, aunque cada portal tenga su propia dirección.
- 14201 N Kendall Dr48 apartamentos1974
- 14211 N Kendall Dr48 apartamentos1974
- 14221 N Kendall Dr48 apartamentos1974
- 14301 N Kendall Dr48 apartamentos1974
- 14311 N Kendall Dr47 apartamentos1974
- 14321 N Kendall Dr47 apartamentos1974
- 14415 N Kendall Dr47 apartamentos1974
- 14421 N Kendall Dr48 apartamentos1974
- 14501 N Kendall Dr44 apartamentos1974
- 14525 N Kendall Dr44 apartamentos1974
- 14601 N Kendall Dr44 apartamentos1974
- 14611 N Kendall Dr44 apartamentos1974
Ventas registradas
las 10 más recientes de 30
La última escritura registrada de cada apartamento, según el condado. Sirve para hacerte una idea del rango de precios del edificio.
Ojo con esto: el condado no publica aquí si cada operación fue una venta de mercado o un traspaso entre familiares. Hemos quitado las de menos de $25,000, que casi siempre son traspasos, pero alguna puede colarse. No lo uses como tasación.
| Fecha | Unidad | Precio |
|---|---|---|
| julio de 2025 | 111N | $190,000 |
| septiembre de 2022 | 412N | $185,000 |
| enero de 2022 | 107N | $157,000 |
| enero de 2021 | 203N | $180,000 |
| febrero de 2020 | 103N | $128,000 |
| febrero de 2020 | 208N | $158,000 |
| noviembre de 2019 | 210-N | $160,000 |
| febrero de 2019 | 110N | $135,000 |
| enero de 2019 | 306N | $98,700 |
| diciembre de 2018 | 112N | $152,000 |
Lo que no sabemos
Decirlo es parte del trabajo. Quien te dé una respuesta cerrada sobre esto sin haber leído los papeles de la asociación, te la está inventando.
Cuánto va a subir la cuota
La cuota de hoy suele venir en el anuncio del apartamento. Hacia dónde va depende del seguro de Promenade At Kendale Lakes y de las reparaciones que tenga pendientes, y eso no se publica.
Cuota extraordinaria vigente o en estudio
Se vota en junta y vive en las actas. Es el dato que decide la compra: una obra de tres millones repartida entre estos 47 dueños serían unos $63,830 cada uno.
Si cumplió sus inspecciones
Con 52 años ya le tocaban. El resultado lo guarda Miami-Dade RER, que es quien lleva las áreas no incorporadas, en su propio expediente.
Cuánto hay en reservas
Está en el presupuesto anual de la asociación. Si la reparación cuesta más que lo reservado, la diferencia se reparte entre los 47 dueños de aquí.