Ficha CondoNorth Miami Beach
Reef North
16546 NE 26 Ave
Fuente: Miami-Dade Property Appraiser (vista GIS)
Consultado 2 de septiembre de 2026
Construido en
1973
53 años
Apartamentos
49
Entre los que se reparte cada obra
Apartamento tipo
1,200 pies²
1 dormitorio
Escrituras inscritas
33
Próxima recertificación: 2033
¿Qué riesgo de cuota extraordinaria tiene Reef North?
Reef North se construyó en 1973 y hoy tiene 53 años. Ya le han vencido 2 ciclos de recertificación, y el siguiente le toca en 2033.
Son 49 apartamentos, pocos para un edificio de Miami: una reparación de un millón de dólares sale a unos $20,408 por dueño.
El condado tiene 33 escrituras inscritas en este condominio; la última que consta es de marzo de 2026 por $340,000.
Las últimas 10 escrituras van de $180,000 a $371,000, así que el peso de una cuota extraordinaria no cae igual sobre todos los dueños de aquí.
Nadie puede predecir una cuota extraordinaria sin leer las cuentas de la asociación, y esas no son públicas. Lo que sí se puede es mirar las señales que sí lo son, con la regla a la vista — cómo leemos un edificio.
Edad del edificio
Preguntar sí o sí
53 años (construido en 1973)
Qué significa
Ya cruzó los umbrales de la inspección estructural del estado y de la recertificación del condado: el de los 30 años lo pasó en 2003 y el de los 40 en 2013. En esas revisiones es donde aparecen las reparaciones que luego se convierten en cuota extraordinaria.
Qué NO significa
No significa que Reef North esté mal ni que tenga una cuota extraordinaria en camino. Significa que con 53 años encima, aquí hay que preguntar.
Ciclos de recertificación
Preguntar sí o sí
2 ciclos vencidos desde 2013
Qué significa
Cada ciclo es una revisión estructural y eléctrica completa. Cuantos más le han vencido, más historial hay que pedir — y más caro suele ser el mantenimiento acumulado.
Qué NO significa
No sabemos si los hizo ni con qué resultado. Solo sabemos cuántos le tocaban por edad.
Entre cuántos se reparte
Preguntar sí o sí
49 apartamentos
Qué significa
Son pocos. Una reparación de un millón de dólares se reparte entre 49 dueños: unos $20,408 a cada uno.
Qué NO significa
No es una predicción. No sabemos si habrá cuota extraordinaria ni de cuánto; es solo la división.
Si cae una reparación grande, cuánto te toca a ti
Esto no predice nada. Es una división: el coste de la obra entre los 49 apartamentos del edificio. Sirve para ver que el mismo arreglo duele muy distinto según entre cuántos se reparta.
| Si la obra cuesta | A cada apartamento le tocan |
|---|---|
| $1,000,000 | $20,408 |
| $3,000,000 | $61,224 |
| $5,000,000 | $102,041 |
El reparto real depende del porcentaje de propiedad de cada unidad, que viene en la declaración del condominio: un apartamento grande paga más que uno pequeño. Esto es el promedio.
Qué preguntar en este edificio
No es una lista genérica: sale de los datos de arriba. Cópiala y mándasela a quien te está vendiendo el apartamento.
- 01Este edificio es de 1973 y ya pasó los 40 años: pide el informe de la última recertificación y la fecha del próximo ciclo.
- 02Pide el informe de la inspección estructural y el estudio de reservas (SIRS). Son los dos papeles que anticipan una cuota extraordinaria.
- 03Pide el presupuesto del año y el saldo del fondo de reservas. Repartido entre 49 dueños, cada millón que falte en reservas son unos $20,408 tuyos.
- 04Pide las actas de las juntas de Reef North de los últimos 12 meses. Ahí aparece una cuota extraordinaria antes de ser oficial, y es el documento que casi nadie pide.
- 05Al ser solo 49 apartamentos, cualquier reparación se divide entre pocos dueños. Pregunta qué obras hay previstas para los próximos tres años.
- 06Pide la póliza del seguro y lo que costó este año frente al anterior. En North Miami Beach el seguro es una de las razones por las que sube la cuota, y sube antes que nada.
El expediente de recertificación de este edificio lo guarda el Departamento de Edificios de North Miami Beach · próximo ciclo: 2033. Cada municipio lleva el suyo, así que hay que pedírselo a él: el portal del condado solo cubre las áreas no incorporadas.
El registro, tal cual
Año de construcción
1973
53 años
Apartamentos
49
Apartamento típico
1,200 pies²
unos 111 m² · 1 dormitorio
Folio del condominio
0722150090001
con este número el condado agrupa sus unidades
Uso registrado
residential - total value : condominium - residential
Ventas registradas
las 10 más recientes de 33
La última escritura registrada de cada apartamento, según el condado. Sirve para hacerte una idea del rango de precios del edificio.
Ojo con esto: el condado no publica aquí si cada operación fue una venta de mercado o un traspaso entre familiares. Hemos quitado las de menos de $25,000, que casi siempre son traspasos, pero alguna puede colarse. No lo uses como tasación.
| Fecha | Unidad | Precio |
|---|---|---|
| marzo de 2026 | 2B | $340,000 |
| julio de 2024 | 5H | $270,000 |
| febrero de 2024 | 6G | $285,000 |
| agosto de 2023 | 2A | $299,000 |
| marzo de 2023 | 4J | $290,000 |
| enero de 2023 | 3J | $371,000 |
| agosto de 2022 | 3D | $265,000 |
| abril de 2022 | 3G | $260,000 |
| julio de 2021 | 6H | $180,000 |
| junio de 2021 | 6I | $199,000 |
Lo que no sabemos
Decirlo es parte del trabajo. Quien te dé una respuesta cerrada sobre esto sin haber leído los papeles de la asociación, te la está inventando.
Expedientes de edificación
La base de infracciones del condado cubre las áreas que administra el condado, y North Miami Beach tiene su propio departamento. Que aquí no aparezca ninguno NO quiere decir que no lo haya: hay que preguntarlo en el Departamento de Edificios de North Miami Beach.
Cuánto va a subir la cuota
La cuota de hoy suele venir en el anuncio del apartamento. Hacia dónde va depende del seguro de Reef North y de las reparaciones que tenga pendientes, y eso no se publica.
Cuota extraordinaria vigente o en estudio
Se vota en junta y vive en las actas. Es el dato que decide la compra: una obra de tres millones repartida entre estos 49 dueños serían unos $61,224 cada uno.
Si cumplió sus inspecciones
Con 53 años ya le tocaban. El resultado lo guarda el Departamento de Edificios de North Miami Beach, en su propio expediente.
Cuánto hay en reservas
Está en el presupuesto anual de la asociación. Si la reparación cuesta más que lo reservado, la diferencia se reparte entre los 49 dueños de aquí.