Ficha CondoNorth Miami Beach
Reef South
16570 NE 26 Ave
Fuente: Miami-Dade Property Appraiser (vista GIS)
Consultado 2 de septiembre de 2026
Construido en
1980
46 años
Apartamentos
50
Entre los que se reparte cada obra
Apartamento tipo
1,132 pies²
2 dormitorios
Escrituras inscritas
36
Próxima recertificación: 2030
¿Qué riesgo de cuota extraordinaria tiene Reef South?
Reef South se construyó en 1980 y hoy tiene 46 años. Ya le han vencido 1 ciclo de recertificación, y el siguiente le toca en 2030.
Son 50 apartamentos, pocos para un edificio de Miami: una reparación de un millón de dólares sale a unos $20,000 por dueño.
El condado tiene 36 escrituras inscritas en este condominio; la última que consta es de abril de 2026 por $330,000.
Las últimas 10 escrituras van de $235,000 a $450,000, así que el peso de una cuota extraordinaria no cae igual sobre todos los dueños de aquí.
Nadie puede predecir una cuota extraordinaria sin leer las cuentas de la asociación, y esas no son públicas. Lo que sí se puede es mirar las señales que sí lo son, con la regla a la vista — cómo leemos un edificio.
Edad del edificio
Preguntar sí o sí
46 años (construido en 1980)
Qué significa
Ya cruzó los umbrales de la inspección estructural del estado y de la recertificación del condado: el de los 30 años lo pasó en 2010 y el de los 40 en 2020. En esas revisiones es donde aparecen las reparaciones que luego se convierten en cuota extraordinaria.
Qué NO significa
No significa que Reef South esté mal ni que tenga una cuota extraordinaria en camino. Significa que con 46 años encima, aquí hay que preguntar.
Ciclos de recertificación
Vale la pena preguntar
1 ciclo vencido desde 2020
Qué significa
Cada ciclo es una revisión estructural y eléctrica completa. Cuantos más le han vencido, más historial hay que pedir — y más caro suele ser el mantenimiento acumulado.
Qué NO significa
No sabemos si los hizo ni con qué resultado. Solo sabemos cuántos le tocaban por edad.
Entre cuántos se reparte
Preguntar sí o sí
50 apartamentos
Qué significa
Son pocos. Una reparación de un millón de dólares se reparte entre 50 dueños: unos $20,000 a cada uno.
Qué NO significa
No es una predicción. No sabemos si habrá cuota extraordinaria ni de cuánto; es solo la división.
Si cae una reparación grande, cuánto te toca a ti
Esto no predice nada. Es una división: el coste de la obra entre los 50 apartamentos del edificio. Sirve para ver que el mismo arreglo duele muy distinto según entre cuántos se reparta.
| Si la obra cuesta | A cada apartamento le tocan |
|---|---|
| $1,000,000 | $20,000 |
| $3,000,000 | $60,000 |
| $5,000,000 | $100,000 |
El reparto real depende del porcentaje de propiedad de cada unidad, que viene en la declaración del condominio: un apartamento grande paga más que uno pequeño. Esto es el promedio.
Qué preguntar en este edificio
No es una lista genérica: sale de los datos de arriba. Cópiala y mándasela a quien te está vendiendo el apartamento.
- 01Este edificio es de 1980 y ya pasó los 40 años: pide el informe de la última recertificación y la fecha del próximo ciclo.
- 02Pide el informe de la inspección estructural y el estudio de reservas (SIRS). Son los dos papeles que anticipan una cuota extraordinaria.
- 03Pide el presupuesto del año y el saldo del fondo de reservas. Repartido entre 50 dueños, cada millón que falte en reservas son unos $20,000 tuyos.
- 04Pide las actas de las juntas de Reef South de los últimos 12 meses. Ahí aparece una cuota extraordinaria antes de ser oficial, y es el documento que casi nadie pide.
- 05Al ser solo 50 apartamentos, cualquier reparación se divide entre pocos dueños. Pregunta qué obras hay previstas para los próximos tres años.
- 06Pide la póliza del seguro y lo que costó este año frente al anterior. En North Miami Beach el seguro es una de las razones por las que sube la cuota, y sube antes que nada.
El expediente de recertificación de este edificio lo guarda el Departamento de Edificios de North Miami Beach · próximo ciclo: 2030. Cada municipio lleva el suyo, así que hay que pedírselo a él: el portal del condado solo cubre las áreas no incorporadas.
El registro, tal cual
Año de construcción
1980
46 años
Apartamentos
50
Apartamento típico
1,132 pies²
unos 105 m² · 2 dormitorios
Folio del condominio
0722150190001
con este número el condado agrupa sus unidades
Uso registrado
residential - total value : condominium - residential
Ventas registradas
las 10 más recientes de 36
La última escritura registrada de cada apartamento, según el condado. Sirve para hacerte una idea del rango de precios del edificio.
Ojo con esto: el condado no publica aquí si cada operación fue una venta de mercado o un traspaso entre familiares. Hemos quitado las de menos de $25,000, que casi siempre son traspasos, pero alguna puede colarse. No lo uses como tasación.
| Fecha | Unidad | Precio |
|---|---|---|
| abril de 2026 | 2J | $330,000 |
| marzo de 2026 | 5G | $450,000 |
| febrero de 2026 | 2A | $325,000 |
| septiembre de 2025 | 6F | $308,000 |
| febrero de 2025 | 3G | $435,000 |
| noviembre de 2023 | 6I | $290,000 |
| febrero de 2023 | 2I | $274,000 |
| diciembre de 2022 | 5-A | $390,000 |
| junio de 2022 | 2C | $235,000 |
| junio de 2022 | 4C | $300,000 |
Lo que no sabemos
Decirlo es parte del trabajo. Quien te dé una respuesta cerrada sobre esto sin haber leído los papeles de la asociación, te la está inventando.
Expedientes de edificación
La base de infracciones del condado cubre las áreas que administra el condado, y North Miami Beach tiene su propio departamento. Que aquí no aparezca ninguno NO quiere decir que no lo haya: hay que preguntarlo en el Departamento de Edificios de North Miami Beach.
Cuánto va a subir la cuota
La cuota de hoy suele venir en el anuncio del apartamento. Hacia dónde va depende del seguro de Reef South y de las reparaciones que tenga pendientes, y eso no se publica.
Cuota extraordinaria vigente o en estudio
Se vota en junta y vive en las actas. Es el dato que decide la compra: una obra de tres millones repartida entre estos 50 dueños serían unos $60,000 cada uno.
Si cumplió sus inspecciones
Con 46 años ya le tocaban. El resultado lo guarda el Departamento de Edificios de North Miami Beach, en su propio expediente.
Cuánto hay en reservas
Está en el presupuesto anual de la asociación. Si la reparación cuesta más que lo reservado, la diferencia se reparte entre los 50 dueños de aquí.