Ficha CondoMiami
River Breeze
134 SW 7 Ave
Fuente: Miami-Dade Property Appraiser (vista GIS)
Consultado 2 de septiembre de 2026
Construido en
2005
21 años
Apartamentos
22
Entre los que se reparte cada obra
Apartamento tipo
700 pies²
2 dormitorios
Escrituras inscritas
18
Próxima recertificación: 2045
¿Qué riesgo de cuota extraordinaria tiene River Breeze?
River Breeze es de 2005 y todavía no llega a los 30 años: su primera inspección obligatoria cae hacia 2035.
Son 22 apartamentos, pocos para un edificio de Miami: una reparación de un millón de dólares sale a unos $45,455 por dueño.
El condado tiene 18 escrituras inscritas en este condominio; la última que consta es de junio de 2026 por $265,000.
Las últimas 10 escrituras van de $70,100 a $300,000, así que el peso de una cuota extraordinaria no cae igual sobre todos los dueños de aquí.
Nadie puede predecir una cuota extraordinaria sin leer las cuentas de la asociación, y esas no son públicas. Lo que sí se puede es mirar las señales que sí lo son, con la regla a la vista — cómo leemos un edificio.
Edad del edificio
Menos presión
21 años (construido en 2005)
Qué significa
Todavía no llega a los 30 años: le tocará hacia 2035, y la recertificación de los 40 hacia 2045. Hasta entonces la presión estructural es menor.
Qué NO significa
No significa que River Breeze esté libre de problemas: a los 21 años lo que aparece no son grietas, son defectos de obra y pleitos con el constructor.
Entre cuántos se reparte
Preguntar sí o sí
22 apartamentos
Qué significa
Son pocos. Una reparación de un millón de dólares se reparte entre 22 dueños: unos $45,455 a cada uno.
Qué NO significa
No es una predicción. No sabemos si habrá cuota extraordinaria ni de cuánto; es solo la división.
Si cae una reparación grande, cuánto te toca a ti
Esto no predice nada. Es una división: el coste de la obra entre los 22 apartamentos del edificio. Sirve para ver que el mismo arreglo duele muy distinto según entre cuántos se reparta.
| Si la obra cuesta | A cada apartamento le tocan |
|---|---|
| $1,000,000 | $45,455 |
| $3,000,000 | $136,364 |
| $5,000,000 | $227,273 |
El reparto real depende del porcentaje de propiedad de cada unidad, que viene en la declaración del condominio: un apartamento grande paga más que uno pequeño. Esto es el promedio.
Qué preguntar en este edificio
No es una lista genérica: sale de los datos de arriba. Cópiala y mándasela a quien te está vendiendo el apartamento.
- 01Pide el presupuesto del año y el saldo del fondo de reservas. Repartido entre 22 dueños, cada millón que falte en reservas son unos $45,455 tuyos.
- 02Pide las actas de las juntas de River Breeze de los últimos 12 meses. Ahí aparece una cuota extraordinaria antes de ser oficial, y es el documento que casi nadie pide.
- 03Al ser solo 22 apartamentos, cualquier reparación se divide entre pocos dueños. Pregunta qué obras hay previstas para los próximos tres años.
- 04Pide la póliza del seguro y lo que costó este año frente al anterior. En Miami el seguro es una de las razones por las que sube la cuota, y sube antes que nada.
El registro, tal cual
Año de construcción
2005
21 años
Apartamentos
22
Apartamento típico
700 pies²
unos 65 m² · 2 dormitorios
Folio del condominio
0141381080001
con este número el condado agrupa sus unidades
Uso registrado
residential - total value : condominium - residential
Ventas registradas
las 10 más recientes de 18
La última escritura registrada de cada apartamento, según el condado. Sirve para hacerte una idea del rango de precios del edificio.
Ojo con esto: el condado no publica aquí si cada operación fue una venta de mercado o un traspaso entre familiares. Hemos quitado las de menos de $25,000, que casi siempre son traspasos, pero alguna puede colarse. No lo uses como tasación.
| Fecha | Unidad | Precio |
|---|---|---|
| junio de 2026 | 402 | $265,000 |
| septiembre de 2023 | 404 | $275,000 |
| agosto de 2023 | 505 | $270,000 |
| julio de 2023 | 405 | $300,000 |
| noviembre de 2022 | 504 | $100,000 |
| agosto de 2015 | 201 | $110,000 |
| enero de 2014 | 206 | $124,500 |
| abril de 2013 | 205 | $70,100 |
| junio de 2011 | 406 | $71,000 |
| abril de 2006 | 503 | $167,900 |
Lo que no sabemos
Decirlo es parte del trabajo. Quien te dé una respuesta cerrada sobre esto sin haber leído los papeles de la asociación, te la está inventando.
Expedientes de edificación
La base de infracciones del condado cubre las áreas que administra el condado, y Miami tiene su propio departamento. Que aquí no aparezca ninguno NO quiere decir que no lo haya: hay que preguntarlo en el Departamento de Edificios de la Ciudad de Miami.
Cuánto va a subir la cuota
La cuota de hoy suele venir en el anuncio del apartamento. Hacia dónde va depende del seguro de River Breeze y de las reparaciones que tenga pendientes, y eso no se publica.
Cuota extraordinaria vigente o en estudio
Se vota en junta y vive en las actas. Es el dato que decide la compra: una obra de tres millones repartida entre estos 22 dueños serían unos $136,364 cada uno.
Si cumplió sus inspecciones
Por edad todavía no le toca ninguna inspección obligatoria, así que aún no hay expediente que pedir.
Cuánto hay en reservas
Está en el presupuesto anual de la asociación. Si la reparación cuesta más que lo reservado, la diferencia se reparte entre los 22 dueños de aquí.