Ficha CondoMiami
Riviera Towers
600 NE 25 St
Fuente: Miami-Dade Property Appraiser (vista GIS)
Consultado 2 de septiembre de 2026
Construido en
1974
52 años
Apartamentos
38
Entre los que se reparte cada obra
Apartamento tipo
728 pies²
1 dormitorio
Escrituras inscritas
21
Próxima recertificación: 2034
¿Qué riesgo de cuota extraordinaria tiene Riviera Towers?
Riviera Towers se construyó en 1974 y hoy tiene 52 años. Ya le han vencido 2 ciclos de recertificación, y el siguiente le toca en 2034.
Son 38 apartamentos, pocos para un edificio de Miami: una reparación de un millón de dólares sale a unos $26,316 por dueño.
El condado tiene 21 escrituras inscritas en este condominio; la última que consta es de agosto de 2025 por $300,000.
Las últimas 10 escrituras van de $165,000 a $310,000, así que el peso de una cuota extraordinaria no cae igual sobre todos los dueños de aquí.
Nadie puede predecir una cuota extraordinaria sin leer las cuentas de la asociación, y esas no son públicas. Lo que sí se puede es mirar las señales que sí lo son, con la regla a la vista — cómo leemos un edificio.
Edad del edificio
Preguntar sí o sí
52 años (construido en 1974)
Qué significa
Ya cruzó los umbrales de la inspección estructural del estado y de la recertificación del condado: el de los 30 años lo pasó en 2004 y el de los 40 en 2014. En esas revisiones es donde aparecen las reparaciones que luego se convierten en cuota extraordinaria.
Qué NO significa
No significa que Riviera Towers esté mal ni que tenga una cuota extraordinaria en camino. Significa que con 52 años encima, aquí hay que preguntar.
Ciclos de recertificación
Preguntar sí o sí
2 ciclos vencidos desde 2014
Qué significa
Cada ciclo es una revisión estructural y eléctrica completa. Cuantos más le han vencido, más historial hay que pedir — y más caro suele ser el mantenimiento acumulado.
Qué NO significa
No sabemos si los hizo ni con qué resultado. Solo sabemos cuántos le tocaban por edad.
Entre cuántos se reparte
Preguntar sí o sí
38 apartamentos
Qué significa
Son pocos. Una reparación de un millón de dólares se reparte entre 38 dueños: unos $26,316 a cada uno.
Qué NO significa
No es una predicción. No sabemos si habrá cuota extraordinaria ni de cuánto; es solo la división.
Si cae una reparación grande, cuánto te toca a ti
Esto no predice nada. Es una división: el coste de la obra entre los 38 apartamentos del edificio. Sirve para ver que el mismo arreglo duele muy distinto según entre cuántos se reparta.
| Si la obra cuesta | A cada apartamento le tocan |
|---|---|
| $1,000,000 | $26,316 |
| $3,000,000 | $78,947 |
| $5,000,000 | $131,579 |
El reparto real depende del porcentaje de propiedad de cada unidad, que viene en la declaración del condominio: un apartamento grande paga más que uno pequeño. Esto es el promedio.
Qué preguntar en este edificio
No es una lista genérica: sale de los datos de arriba. Cópiala y mándasela a quien te está vendiendo el apartamento.
- 01Este edificio es de 1974 y ya pasó los 40 años: pide el informe de la última recertificación y la fecha del próximo ciclo.
- 02Pide el informe de la inspección estructural y el estudio de reservas (SIRS). Son los dos papeles que anticipan una cuota extraordinaria.
- 03Pide el presupuesto del año y el saldo del fondo de reservas. Repartido entre 38 dueños, cada millón que falte en reservas son unos $26,316 tuyos.
- 04Pide las actas de las juntas de Riviera Towers de los últimos 12 meses. Ahí aparece una cuota extraordinaria antes de ser oficial, y es el documento que casi nadie pide.
- 05Al ser solo 38 apartamentos, cualquier reparación se divide entre pocos dueños. Pregunta qué obras hay previstas para los próximos tres años.
- 06Pide la póliza del seguro y lo que costó este año frente al anterior. En Miami el seguro es una de las razones por las que sube la cuota, y sube antes que nada.
El expediente de recertificación de este edificio lo guarda el Departamento de Edificios de la Ciudad de Miami · próximo ciclo: 2034.
El registro, tal cual
Año de construcción
1974
52 años
Apartamentos
38
Apartamento típico
728 pies²
unos 68 m² · 1 dormitorio
Folio del condominio
0132300400001
con este número el condado agrupa sus unidades
Uso registrado
residential - total value : condominium - residential
Ventas registradas
las 10 más recientes de 21
La última escritura registrada de cada apartamento, según el condado. Sirve para hacerte una idea del rango de precios del edificio.
Ojo con esto: el condado no publica aquí si cada operación fue una venta de mercado o un traspaso entre familiares. Hemos quitado las de menos de $25,000, que casi siempre son traspasos, pero alguna puede colarse. No lo uses como tasación.
| Fecha | Unidad | Precio |
|---|---|---|
| agosto de 2025 | LPHA | $300,000 |
| febrero de 2025 | LPHE | $215,000 |
| marzo de 2022 | 33 | $206,000 |
| marzo de 2022 | PHF | $310,000 |
| junio de 2021 | 31 | $219,000 |
| marzo de 2021 | 21 | $210,000 |
| febrero de 2021 | 34 | $165,000 |
| octubre de 2020 | 20 | $250,000 |
| junio de 2019 | 53 | $185,000 |
| mayo de 2019 | 43 | $185,000 |
Lo que no sabemos
Decirlo es parte del trabajo. Quien te dé una respuesta cerrada sobre esto sin haber leído los papeles de la asociación, te la está inventando.
Expedientes de edificación
La base de infracciones del condado cubre las áreas que administra el condado, y Miami tiene su propio departamento. Que aquí no aparezca ninguno NO quiere decir que no lo haya: hay que preguntarlo en el Departamento de Edificios de la Ciudad de Miami.
Cuánto va a subir la cuota
La cuota de hoy suele venir en el anuncio del apartamento. Hacia dónde va depende del seguro de Riviera Towers y de las reparaciones que tenga pendientes, y eso no se publica.
Cuota extraordinaria vigente o en estudio
Se vota en junta y vive en las actas. Es el dato que decide la compra: una obra de tres millones repartida entre estos 38 dueños serían unos $78,947 cada uno.
Si cumplió sus inspecciones
Con 52 años ya le tocaban. El resultado lo guarda el Departamento de Edificios de la Ciudad de Miami, en su propio expediente.
Cuánto hay en reservas
Está en el presupuesto anual de la asociación. Si la reparación cuesta más que lo reservado, la diferencia se reparte entre los 38 dueños de aquí.