Ficha CondoZona no incorporada
Royal Palm Place At The Hammocks
15780 SW 106 Ter
Fuente: Miami-Dade Property Appraiser (vista GIS)
Consultado 2 de septiembre de 2026
Construido en
1990
36 años
Apartamentos
20
Entre los que se reparte cada obra
Apartamento tipo
891 pies²
2 dormitorios
Escrituras inscritas
14
Próxima recertificación: 2030
¿Qué riesgo de cuota extraordinaria tiene Royal Palm Place At The Hammocks?
Royal Palm Place At The Hammocks es de 1990: 36 años. Ya cruzó los 30 de la inspección estructural del estado, y llega a la recertificación de los 40 en 2030.
Royal Palm Place At The Hammocks no es un edificio suelto: el condado lo tiene bajo un mismo folio de condominio con 21 direcciones, y esta ficha es la de 15780 SW 106 Ter, con 20 apartamentos. Son la misma comunidad, así que una obra de las zonas comunes se decide entre todas.
Son 20 apartamentos, pocos para un edificio de Miami: una reparación de un millón de dólares sale a unos $50,000 por dueño.
Contra la asociación de este condominio hay 24 expedientes de edificación abiertos en el condado.
El condado tiene 14 escrituras inscritas en este condominio; la última que consta es de octubre de 2022 por $240,000.
Las últimas 10 escrituras van de $77,175 a $240,000, así que el peso de una cuota extraordinaria no cae igual sobre todos los dueños de aquí.
Nadie puede predecir una cuota extraordinaria sin leer las cuentas de la asociación, y esas no son públicas. Lo que sí se puede es mirar las señales que sí lo son, con la regla a la vista — cómo leemos un edificio.
Edad del edificio
Vale la pena preguntar
36 años (construido en 1990)
Qué significa
Ya cruzó el umbral de la inspección estructural del estado: el de los 30 años lo pasó en 2020. En esas revisiones es donde aparecen las reparaciones que luego se convierten en cuota extraordinaria.
Qué NO significa
No significa que Royal Palm Place At The Hammocks esté mal ni que tenga una cuota extraordinaria en camino. Significa que con 36 años encima, aquí hay que preguntar.
Entre cuántos se reparte
Preguntar sí o sí
20 apartamentos
Qué significa
Son pocos. Una reparación de un millón de dólares se reparte entre 20 dueños: unos $50,000 a cada uno.
Qué NO significa
No es una predicción. No sabemos si habrá cuota extraordinaria ni de cuánto; es solo la división.
Expedientes del condado sin cerrar
Vale la pena preguntar
24 expedientes abiertos contra la asociación, el más antiguo abierto desde 1 de abril de 2024
Qué significa
Contra la asociación de Royal Palm Place At The Hammocks el condado tiene sin resolver 21 por otras infracciones del código de edificación y 3 por permiso de obra caducado. Van contra la asociación y sus zonas comunes, no contra ningún vecino: lo que cueste arreglarlo sale del bolsillo de los dueños. Además cerró 23 en los últimos cinco años.
Qué NO significa
No significa que Royal Palm Place At The Hammocks sea peligroso ni que vaya a haber una cuota extraordinaria. Un expediente abierto puede ser un permiso de obra que nadie cerró en su día. Significa que hay algo pendiente con la autoridad, con fecha y número, y que es la primera pregunta que hacerle a la asociación.
Si cae una reparación grande, cuánto te toca a ti
Esto no predice nada. Es una división: el coste de la obra entre los 20 apartamentos del edificio. Sirve para ver que el mismo arreglo duele muy distinto según entre cuántos se reparta.
| Si la obra cuesta | A cada apartamento le tocan |
|---|---|
| $1,000,000 | $50,000 |
| $3,000,000 | $150,000 |
| $5,000,000 | $250,000 |
El reparto real depende del porcentaje de propiedad de cada unidad, que viene en la declaración del condominio: un apartamento grande paga más que uno pequeño. Esto es el promedio.
Qué preguntar en este edificio
No es una lista genérica: sale de los datos de arriba. Cópiala y mándasela a quien te está vendiendo el apartamento.
- 01Pide el informe de la inspección estructural y el estudio de reservas (SIRS). Son los dos papeles que anticipan una cuota extraordinaria.
- 02Pide el presupuesto del año y el saldo del fondo de reservas. Repartido entre 20 dueños, cada millón que falte en reservas son unos $50,000 tuyos.
- 03Pide las actas de las juntas de Royal Palm Place At The Hammocks de los últimos 12 meses. Ahí aparece una cuota extraordinaria antes de ser oficial, y es el documento que casi nadie pide.
- 04Al ser solo 20 apartamentos, cualquier reparación se divide entre pocos dueños. Pregunta qué obras hay previstas para los próximos tres años.
- 05Pide la póliza del seguro y lo que costó este año frente al anterior. En Zona no incorporada el seguro es una de las razones por las que sube la cuota, y sube antes que nada.
El registro, tal cual
Año de construcción
1990
36 años
Apartamentos
20
Apartamento típico
891 pies²
unos 83 m² · 2 dormitorios
Folio del condominio
3059080150001
con este número el condado agrupa sus unidades
Uso registrado
residential - total value : condominium - residential
Las otras direcciones de Royal Palm Place At The Hammocks
El condado las tiene bajo el mismo folio de condominio, así que son la misma comunidad. Una obra de las zonas comunes se decide entre todas, aunque cada portal tenga su propia dirección.
- 10410 SW 157 Ct20 apartamentos1990
- 10420 SW 158 Ct20 apartamentos1990
- 10421 SW 157 Pl24 apartamentos1990
- 10450 SW 157 Ct20 apartamentos1990
- 10451 SW 157 Pl20 apartamentos1990
- 10510 SW 157 Ct12 apartamentos1990
- 10520 SW 158 Ct20 apartamentos1990
- 10521 SW 157 Pl19 apartamentos1990
- 10521 SW 158 Ct20 apartamentos1990
- 10610 SW 158 Ct20 apartamentos1990
- 10630 SW 157 Ct20 apartamentos1990
- 10630 SW 158 Ct12 apartamentos1990
Y otras 8 direcciones más del mismo condominio, todas en el listado de Zona no incorporada.
Ventas registradas
las 10 más recientes de 14
La última escritura registrada de cada apartamento, según el condado. Sirve para hacerte una idea del rango de precios del edificio.
Ojo con esto: el condado no publica aquí si cada operación fue una venta de mercado o un traspaso entre familiares. Hemos quitado las de menos de $25,000, que casi siempre son traspasos, pero alguna puede colarse. No lo uses como tasación.
| Fecha | Unidad | Precio |
|---|---|---|
| octubre de 2022 | 202 | $240,000 |
| abril de 2020 | 102 | $135,000 |
| diciembre de 2017 | 303 | $149,000 |
| agosto de 2017 | 306 | $89,000 |
| diciembre de 2016 | 203 | $134,000 |
| septiembre de 2016 | 103 | $125,000 |
| junio de 2016 | 101 | $125,000 |
| mayo de 2014 | 305 | $106,500 |
| enero de 2014 | 208 | $77,175 |
| diciembre de 2011 | 304 | $89,900 |
Lo que no sabemos
Decirlo es parte del trabajo. Quien te dé una respuesta cerrada sobre esto sin haber leído los papeles de la asociación, te la está inventando.
Cuánto va a subir la cuota
La cuota de hoy suele venir en el anuncio del apartamento. Hacia dónde va depende del seguro de Royal Palm Place At The Hammocks y de las reparaciones que tenga pendientes, y eso no se publica.
Cuota extraordinaria vigente o en estudio
Se vota en junta y vive en las actas. Es el dato que decide la compra: una obra de tres millones repartida entre estos 20 dueños serían unos $150,000 cada uno.
Si cumplió sus inspecciones
Con 36 años ya le tocaban. El resultado lo guarda Miami-Dade RER, que es quien lleva las áreas no incorporadas, en su propio expediente.
Cuánto hay en reservas
Está en el presupuesto anual de la asociación. Si la reparación cuesta más que lo reservado, la diferencia se reparte entre los 20 dueños de aquí.