Ficha CondoBay Harbor Islands
The Atrium
1075 93 St
Fuente: Miami-Dade Property Appraiser (vista GIS)
Consultado 2 de septiembre de 2026
Construido en
1967
59 años
Apartamentos
26
Entre los que se reparte cada obra
Apartamento tipo
850 pies²
1 dormitorio
Escrituras inscritas
18
Próxima recertificación: 2027
¿Qué riesgo de cuota extraordinaria tiene The Atrium?
The Atrium se construyó en 1967 y hoy tiene 59 años. Ya le han vencido 2 ciclos de recertificación, y el siguiente le toca en 2027.
Son 26 apartamentos, pocos para un edificio de Miami: una reparación de un millón de dólares sale a unos $38,462 por dueño.
El condado tiene 18 escrituras inscritas en este condominio; la última que consta es de marzo de 2026 por $280,000.
Las últimas 10 escrituras van de $188,000 a $350,000, así que el peso de una cuota extraordinaria no cae igual sobre todos los dueños de aquí.
Nadie puede predecir una cuota extraordinaria sin leer las cuentas de la asociación, y esas no son públicas. Lo que sí se puede es mirar las señales que sí lo son, con la regla a la vista — cómo leemos un edificio.
Edad del edificio
Preguntar sí o sí
59 años (construido en 1967)
Qué significa
Ya cruzó los umbrales de la inspección estructural del estado y de la recertificación del condado: el de los 30 años lo pasó en 1997 y el de los 40 en 2007. En esas revisiones es donde aparecen las reparaciones que luego se convierten en cuota extraordinaria.
Qué NO significa
No significa que The Atrium esté mal ni que tenga una cuota extraordinaria en camino. Significa que con 59 años encima, aquí hay que preguntar.
Ciclos de recertificación
Preguntar sí o sí
2 ciclos vencidos desde 2007
Qué significa
Cada ciclo es una revisión estructural y eléctrica completa. Cuantos más le han vencido, más historial hay que pedir — y más caro suele ser el mantenimiento acumulado.
Qué NO significa
No sabemos si los hizo ni con qué resultado. Solo sabemos cuántos le tocaban por edad.
Entre cuántos se reparte
Preguntar sí o sí
26 apartamentos
Qué significa
Son pocos. Una reparación de un millón de dólares se reparte entre 26 dueños: unos $38,462 a cada uno.
Qué NO significa
No es una predicción. No sabemos si habrá cuota extraordinaria ni de cuánto; es solo la división.
Si cae una reparación grande, cuánto te toca a ti
Esto no predice nada. Es una división: el coste de la obra entre los 26 apartamentos del edificio. Sirve para ver que el mismo arreglo duele muy distinto según entre cuántos se reparta.
| Si la obra cuesta | A cada apartamento le tocan |
|---|---|
| $1,000,000 | $38,462 |
| $3,000,000 | $115,385 |
| $5,000,000 | $192,308 |
El reparto real depende del porcentaje de propiedad de cada unidad, que viene en la declaración del condominio: un apartamento grande paga más que uno pequeño. Esto es el promedio.
Qué preguntar en este edificio
No es una lista genérica: sale de los datos de arriba. Cópiala y mándasela a quien te está vendiendo el apartamento.
- 01Este edificio es de 1967 y ya pasó los 40 años: pide el informe de la última recertificación y la fecha del próximo ciclo.
- 02Pide el informe de la inspección estructural y el estudio de reservas (SIRS). Son los dos papeles que anticipan una cuota extraordinaria.
- 03Pide el presupuesto del año y el saldo del fondo de reservas. Repartido entre 26 dueños, cada millón que falte en reservas son unos $38,462 tuyos.
- 04Pide las actas de las juntas de The Atrium de los últimos 12 meses. Ahí aparece una cuota extraordinaria antes de ser oficial, y es el documento que casi nadie pide.
- 05Al ser solo 26 apartamentos, cualquier reparación se divide entre pocos dueños. Pregunta qué obras hay previstas para los próximos tres años.
- 06Pide la póliza del seguro y lo que costó este año frente al anterior. En Bay Harbor Islands el seguro es una de las razones por las que sube la cuota, y sube antes que nada.
El expediente de recertificación de este edificio lo guarda el Departamento de Edificios de Bay Harbor Islands · próximo ciclo: 2027. Cada municipio lleva el suyo, así que hay que pedírselo a él: el portal del condado solo cubre las áreas no incorporadas.
El registro, tal cual
Año de construcción
1967
59 años
Apartamentos
26
Apartamento típico
850 pies²
unos 79 m² · 1 dormitorio
Folio del condominio
1322270970001
con este número el condado agrupa sus unidades
Uso registrado
residential - total value : condominium - residential
Ventas registradas
las 10 más recientes de 18
La última escritura registrada de cada apartamento, según el condado. Sirve para hacerte una idea del rango de precios del edificio.
Ojo con esto: el condado no publica aquí si cada operación fue una venta de mercado o un traspaso entre familiares. Hemos quitado las de menos de $25,000, que casi siempre son traspasos, pero alguna puede colarse. No lo uses como tasación.
| Fecha | Unidad | Precio |
|---|---|---|
| marzo de 2026 | 404 | $280,000 |
| diciembre de 2025 | 401 | $340,000 |
| diciembre de 2024 | 105 | $305,000 |
| septiembre de 2024 | 403 | $300,000 |
| abril de 2024 | 203 | $350,000 |
| diciembre de 2022 | 204 | $270,000 |
| mayo de 2022 | 206 | $286,200 |
| febrero de 2022 | 301 | $220,000 |
| diciembre de 2021 | 302 | $205,000 |
| septiembre de 2021 | 103 | $188,000 |
Lo que no sabemos
Decirlo es parte del trabajo. Quien te dé una respuesta cerrada sobre esto sin haber leído los papeles de la asociación, te la está inventando.
Expedientes de edificación
La base de infracciones del condado cubre las áreas que administra el condado, y Bay Harbor Islands tiene su propio departamento. Que aquí no aparezca ninguno NO quiere decir que no lo haya: hay que preguntarlo en el Departamento de Edificios de Bay Harbor Islands.
Cuánto va a subir la cuota
La cuota de hoy suele venir en el anuncio del apartamento. Hacia dónde va depende del seguro de The Atrium y de las reparaciones que tenga pendientes, y eso no se publica.
Cuota extraordinaria vigente o en estudio
Se vota en junta y vive en las actas. Es el dato que decide la compra: una obra de tres millones repartida entre estos 26 dueños serían unos $115,385 cada uno.
Si cumplió sus inspecciones
Con 59 años ya le tocaban. El resultado lo guarda el Departamento de Edificios de Bay Harbor Islands, en su propio expediente.
Cuánto hay en reservas
Está en el presupuesto anual de la asociación. Si la reparación cuesta más que lo reservado, la diferencia se reparte entre los 26 dueños de aquí.