Ficha CondoMiami Gardens
The Oaks At Miami Gardens
17602 NW 25 Ave
Fuente: Miami-Dade Property Appraiser (vista GIS)
Consultado 2 de septiembre de 2026
Construido en
2006
20 años
Apartamentos
30
Entre los que se reparte cada obra
Apartamento tipo
1,062 pies²
3 dormitorios
Escrituras inscritas
26
Próxima recertificación: 2046
¿Qué riesgo de cuota extraordinaria tiene The Oaks At Miami Gardens?
The Oaks At Miami Gardens es de 2006 y todavía no llega a los 30 años: su primera inspección obligatoria cae hacia 2036.
The Oaks At Miami Gardens no es un edificio suelto: el condado lo tiene bajo un mismo folio de condominio con 3 direcciones, y esta ficha es la de 17602 NW 25 Ave, con 30 apartamentos. Son la misma comunidad, así que una obra de las zonas comunes se decide entre todas.
Son 30 apartamentos, pocos para un edificio de Miami: una reparación de un millón de dólares sale a unos $33,333 por dueño.
El condado tiene 26 escrituras inscritas en este condominio; la última que consta es de enero de 2025 por $240,000.
Las últimas 10 escrituras van de $107,000 a $270,000, así que el peso de una cuota extraordinaria no cae igual sobre todos los dueños de aquí.
Nadie puede predecir una cuota extraordinaria sin leer las cuentas de la asociación, y esas no son públicas. Lo que sí se puede es mirar las señales que sí lo son, con la regla a la vista — cómo leemos un edificio.
Edad del edificio
Menos presión
20 años (construido en 2006)
Qué significa
Todavía no llega a los 30 años: le tocará hacia 2036, y la recertificación de los 40 hacia 2046. Hasta entonces la presión estructural es menor.
Qué NO significa
No significa que The Oaks At Miami Gardens esté libre de problemas: a los 20 años lo que aparece no son grietas, son defectos de obra y pleitos con el constructor.
Entre cuántos se reparte
Preguntar sí o sí
30 apartamentos
Qué significa
Son pocos. Una reparación de un millón de dólares se reparte entre 30 dueños: unos $33,333 a cada uno.
Qué NO significa
No es una predicción. No sabemos si habrá cuota extraordinaria ni de cuánto; es solo la división.
Si cae una reparación grande, cuánto te toca a ti
Esto no predice nada. Es una división: el coste de la obra entre los 30 apartamentos del edificio. Sirve para ver que el mismo arreglo duele muy distinto según entre cuántos se reparta.
| Si la obra cuesta | A cada apartamento le tocan |
|---|---|
| $1,000,000 | $33,333 |
| $3,000,000 | $100,000 |
| $5,000,000 | $166,667 |
El reparto real depende del porcentaje de propiedad de cada unidad, que viene en la declaración del condominio: un apartamento grande paga más que uno pequeño. Esto es el promedio.
Qué preguntar en este edificio
No es una lista genérica: sale de los datos de arriba. Cópiala y mándasela a quien te está vendiendo el apartamento.
- 01Pide el presupuesto del año y el saldo del fondo de reservas. Repartido entre 30 dueños, cada millón que falte en reservas son unos $33,333 tuyos.
- 02Pide las actas de las juntas de The Oaks At Miami Gardens de los últimos 12 meses. Ahí aparece una cuota extraordinaria antes de ser oficial, y es el documento que casi nadie pide.
- 03Al ser solo 30 apartamentos, cualquier reparación se divide entre pocos dueños. Pregunta qué obras hay previstas para los próximos tres años.
- 04Pide la póliza del seguro y lo que costó este año frente al anterior. En Miami Gardens el seguro es una de las razones por las que sube la cuota, y sube antes que nada.
El registro, tal cual
Año de construcción
2006
20 años
Apartamentos
30
Apartamento típico
1,062 pies²
unos 99 m² · 3 dormitorios
Folio del condominio
3421100510001
con este número el condado agrupa sus unidades
Uso registrado
residential - total value : condominium - residential
Las otras direcciones de The Oaks At Miami Gardens
El condado las tiene bajo el mismo folio de condominio, así que son la misma comunidad. Una obra de las zonas comunes se decide entre todas, aunque cada portal tenga su propia dirección.
Ventas registradas
las 10 más recientes de 26
La última escritura registrada de cada apartamento, según el condado. Sirve para hacerte una idea del rango de precios del edificio.
Ojo con esto: el condado no publica aquí si cada operación fue una venta de mercado o un traspaso entre familiares. Hemos quitado las de menos de $25,000, que casi siempre son traspasos, pero alguna puede colarse. No lo uses como tasación.
| Fecha | Unidad | Precio |
|---|---|---|
| enero de 2025 | 202 | $240,000 |
| noviembre de 2023 | 201 | $270,000 |
| marzo de 2023 | 204 | $234,000 |
| octubre de 2022 | 105 | $230,000 |
| noviembre de 2019 | 205 | $123,500 |
| octubre de 2019 | 305 | $125,000 |
| septiembre de 2019 | 108 | $115,000 |
| septiembre de 2019 | 110 | $135,000 |
| mayo de 2018 | 101 | $136,000 |
| agosto de 2016 | 309 | $107,000 |
Lo que no sabemos
Decirlo es parte del trabajo. Quien te dé una respuesta cerrada sobre esto sin haber leído los papeles de la asociación, te la está inventando.
Expedientes de edificación
La base de infracciones del condado cubre las áreas que administra el condado, y Miami Gardens tiene su propio departamento. Que aquí no aparezca ninguno NO quiere decir que no lo haya: hay que preguntarlo en el Departamento de Edificios de Miami Gardens.
Cuánto va a subir la cuota
La cuota de hoy suele venir en el anuncio del apartamento. Hacia dónde va depende del seguro de The Oaks At Miami Gardens y de las reparaciones que tenga pendientes, y eso no se publica.
Cuota extraordinaria vigente o en estudio
Se vota en junta y vive en las actas. Es el dato que decide la compra: una obra de tres millones repartida entre estos 30 dueños serían unos $100,000 cada uno.
Si cumplió sus inspecciones
Por edad todavía no le toca ninguna inspección obligatoria, así que aún no hay expediente que pedir.
Cuánto hay en reservas
Está en el presupuesto anual de la asociación. Si la reparación cuesta más que lo reservado, la diferencia se reparte entre los 30 dueños de aquí.