Ficha CondoCutler Bay
The Shores
9163 SW 227 St
Fuente: Miami-Dade Property Appraiser (vista GIS)
Consultado 2 de septiembre de 2026
Construido en
2010
16 años
Apartamentos
12
Entre los que se reparte cada obra
Apartamento tipo
1,325 pies²
3 dormitorios
Escrituras inscritas
9
Próxima recertificación: 2050
¿Qué riesgo de cuota extraordinaria tiene The Shores?
The Shores es de 2010 y todavía no llega a los 30 años: su primera inspección obligatoria cae hacia 2040.
The Shores no es un edificio suelto: el condado lo tiene bajo un mismo folio de condominio con 14 direcciones, y esta ficha es la de 9163 SW 227 St, con 12 apartamentos. Son la misma comunidad, así que una obra de las zonas comunes se decide entre todas.
Cuidado al buscar: en Cutler Bay hay otros 18 condominios con el nombre The Shores (9021 SW 227 St, 9115 SW 227 St, 9123 SW 227 St, 9229 SW 227 St, 9247 SW 227 St, 9249 SW 227 St, 9257 SW 227 St, 9259 SW 227 St, 9267 SW 227 St, 9269 SW 227 St, 9277 SW 227 St, 9303 SW 227 St, 9313 SW 227 St, 9323 SW 227 St, 9333 SW 227 St, 9343 SW 227 St, 9353 SW 227 St y 9363 SW 227 St), pero son registros aparte: lo que le pase a esos no le pasa a este.
Son 12 apartamentos, pocos para un edificio de Miami: una reparación de un millón de dólares sale a unos $83,333 por dueño.
El condado tiene 9 escrituras inscritas en este condominio; la última que consta es de agosto de 2025 por $350,000.
Las últimas 9 escrituras van de $155,000 a $350,000, así que el peso de una cuota extraordinaria no cae igual sobre todos los dueños de aquí.
Nadie puede predecir una cuota extraordinaria sin leer las cuentas de la asociación, y esas no son públicas. Lo que sí se puede es mirar las señales que sí lo son, con la regla a la vista — cómo leemos un edificio.
Edad del edificio
Menos presión
16 años (construido en 2010)
Qué significa
Todavía no llega a los 30 años: le tocará hacia 2040, y la recertificación de los 40 hacia 2050. Hasta entonces la presión estructural es menor.
Qué NO significa
No significa que The Shores esté libre de problemas: a los 16 años lo que aparece no son grietas, son defectos de obra y pleitos con el constructor.
Entre cuántos se reparte
Preguntar sí o sí
12 apartamentos
Qué significa
Son pocos. Una reparación de un millón de dólares se reparte entre 12 dueños: unos $83,333 a cada uno.
Qué NO significa
No es una predicción. No sabemos si habrá cuota extraordinaria ni de cuánto; es solo la división.
Si cae una reparación grande, cuánto te toca a ti
Esto no predice nada. Es una división: el coste de la obra entre los 12 apartamentos del edificio. Sirve para ver que el mismo arreglo duele muy distinto según entre cuántos se reparta.
| Si la obra cuesta | A cada apartamento le tocan |
|---|---|
| $1,000,000 | $83,333 |
| $3,000,000 | $250,000 |
| $5,000,000 | $416,667 |
El reparto real depende del porcentaje de propiedad de cada unidad, que viene en la declaración del condominio: un apartamento grande paga más que uno pequeño. Esto es el promedio.
Qué preguntar en este edificio
No es una lista genérica: sale de los datos de arriba. Cópiala y mándasela a quien te está vendiendo el apartamento.
- 01Pide el presupuesto del año y el saldo del fondo de reservas. Repartido entre 12 dueños, cada millón que falte en reservas son unos $83,333 tuyos.
- 02Pide las actas de las juntas de The Shores de los últimos 12 meses. Ahí aparece una cuota extraordinaria antes de ser oficial, y es el documento que casi nadie pide.
- 03Al ser solo 12 apartamentos, cualquier reparación se divide entre pocos dueños. Pregunta qué obras hay previstas para los próximos tres años.
- 04Pide la póliza del seguro y lo que costó este año frente al anterior. En Cutler Bay el seguro es una de las razones por las que sube la cuota, y sube antes que nada.
El registro, tal cual
Año de construcción
2010
16 años
Apartamentos
12
Apartamento típico
1,325 pies²
unos 123 m² · 3 dormitorios
Folio del condominio
3660160210001
con este número el condado agrupa sus unidades
Uso registrado
residential - total value : condominium - residential
Las otras direcciones de The Shores
El condado las tiene bajo el mismo folio de condominio, así que son la misma comunidad. Una obra de las zonas comunes se decide entre todas, aunque cada portal tenga su propia dirección.
- 9135 SW 227 St12 apartamentos2010
- 9143 SW 227 St6 apartamentos2007
- 9145 SW 227 St12 apartamentos2011
- 9153 SW 227 St10 apartamentos2011
- 9155 SW 227 St12 apartamentos2007
- 9165 SW 227 St14 apartamentos2010
- 9207 SW 227 St8 apartamentos2007
- 9209 SW 227 St6 apartamentos2007
- 9217 SW 227 St14 apartamentos2008
- 9219 SW 227 St14 apartamentos2008
- 9227 SW 227 St6 apartamentos2007
- 9237 SW 227 St14 apartamentos2007
Y otras 1 direcciones más del mismo condominio, todas en el listado de Cutler Bay.
Ventas registradas
9 escrituras
La última escritura registrada de cada apartamento, según el condado. Sirve para hacerte una idea del rango de precios del edificio.
Ojo con esto: el condado no publica aquí si cada operación fue una venta de mercado o un traspaso entre familiares. Hemos quitado las de menos de $25,000, que casi siempre son traspasos, pero alguna puede colarse. No lo uses como tasación.
| Fecha | Unidad | Precio |
|---|---|---|
| agosto de 2025 | 2 | $350,000 |
| octubre de 2023 | 5 | $332,500 |
| septiembre de 2021 | 3 | $260,000 |
| septiembre de 2021 | 6 | $222,000 |
| mayo de 2021 | 1 | $246,000 |
| junio de 2019 | 4 | $202,000 |
| agosto de 2016 | 10 | $193,000 |
| noviembre de 2010 | 7 | $155,000 |
| julio de 2010 | 9 | $163,000 |
Lo que no sabemos
Decirlo es parte del trabajo. Quien te dé una respuesta cerrada sobre esto sin haber leído los papeles de la asociación, te la está inventando.
Expedientes de edificación
La base de infracciones del condado cubre las áreas que administra el condado, y Cutler Bay tiene su propio departamento. Que aquí no aparezca ninguno NO quiere decir que no lo haya: hay que preguntarlo en el Departamento de Edificios de Cutler Bay.
Cuánto va a subir la cuota
La cuota de hoy suele venir en el anuncio del apartamento. Hacia dónde va depende del seguro de The Shores y de las reparaciones que tenga pendientes, y eso no se publica.
Cuota extraordinaria vigente o en estudio
Se vota en junta y vive en las actas. Es el dato que decide la compra: una obra de tres millones repartida entre estos 12 dueños serían unos $250,000 cada uno.
Si cumplió sus inspecciones
Por edad todavía no le toca ninguna inspección obligatoria, así que aún no hay expediente que pedir.
Cuánto hay en reservas
Está en el presupuesto anual de la asociación. Si la reparación cuesta más que lo reservado, la diferencia se reparte entre los 12 dueños de aquí.