Vecino Del Mar

Si cae una reparación grande, cuánto te toca a ti

Esto no predice nada. Es una división: el coste de la obra entre los 170 apartamentos del edificio. Sirve para ver que el mismo arreglo duele muy distinto según entre cuántos se reparta.

El reparto real depende del porcentaje de propiedad de cada unidad, que viene en la declaración del condominio: un apartamento grande paga más que uno pequeño. Esto es el promedio.

Qué preguntar en este edificio

No es una lista genérica: sale de los datos de arriba. Cópiala y mándasela a quien te está vendiendo el apartamento.

1. 01Este edificio es de 1980 y ya pasó los 40 años: pide el informe de la última recertificación y la fecha del próximo ciclo.
2. 02Pide el informe de la inspección estructural y el estudio de reservas (SIRS). Son los dos papeles que anticipan una cuota extraordinaria.
3. 03Pide el presupuesto del año y el saldo del fondo de reservas. Repartido entre 170 dueños, cada millón que falte en reservas son unos $5,882 tuyos.
4. 04Pide las actas de las juntas de Vecino Del Mar de los últimos 12 meses. Ahí aparece una cuota extraordinaria antes de ser oficial, y es el documento que casi nadie pide.
5. 05Pide la póliza del seguro y lo que costó este año frente al anterior. En North Miami el seguro es una de las razones por las que sube la cuota, y sube antes que nada.

El expediente de recertificación de este edificio lo guarda el Departamento de Edificios de North Miami · próximo ciclo: 2030. Cada municipio lleva el suyo, así que hay que pedírselo a él: el portal del condado solo cubre las áreas no incorporadas.

El registro, tal cual

Año de construcción

1980

46 años

Apartamentos

170

Apartamento típico

723 pies²

unos 67 m²

Folio del condominio

0622290930001

con este número el condado agrupa sus unidades

Uso registrado

residential - total value : condominium - residential

La última escritura registrada de cada apartamento, según el condado. Sirve para hacerte una idea del rango de precios del edificio.

Ojo con esto: el condado no publica aquí si cada operación fue una venta de mercado o un traspaso entre familiares. Hemos quitado las de menos de $25,000, que casi siempre son traspasos, pero alguna puede colarse. No lo uses como tasación.

Lo que no sabemos

Decirlo es parte del trabajo. Quien te dé una respuesta cerrada sobre esto sin haber leído los papeles de la asociación, te la está inventando.

• Expedientes de edificación

  La base de infracciones del condado cubre las áreas que administra el condado, y North Miami tiene su propio departamento. Que aquí no aparezca ninguno NO quiere decir que no lo haya: hay que preguntarlo en el Departamento de Edificios de North Miami.

• Cuánto va a subir la cuota

  La cuota de hoy suele venir en el anuncio del apartamento. Hacia dónde va depende del seguro de Vecino Del Mar y de las reparaciones que tenga pendientes, y eso no se publica.

• Cuota extraordinaria vigente o en estudio

  Se vota en junta y vive en las actas. Es el dato que decide la compra: una obra de tres millones repartida entre estos 170 dueños serían unos $17,647 cada uno.

• Si cumplió sus inspecciones

  Con 46 años ya le tocaban. El resultado lo guarda el Departamento de Edificios de North Miami, en su propio expediente.

• Cuánto hay en reservas

  Está en el presupuesto anual de la asociación. Si la reparación cuesta más que lo reservado, la diferencia se reparte entre los 170 dueños de aquí.

Por qué estos cuatro datos no son públicos