Ficha CondoHomestead
Venetia Gardens
1250 SE 28 Ct
Fuente: Miami-Dade Property Appraiser (vista GIS)
Consultado 2 de septiembre de 2026
Construido en
2003
23 años
Apartamentos
12
Entre los que se reparte cada obra
Apartamento tipo
822 pies²
2 dormitorios
Escrituras inscritas
9
Próxima recertificación: 2043
¿Qué riesgo de cuota extraordinaria tiene Venetia Gardens?
Venetia Gardens es de 2003 y todavía no llega a los 30 años: su primera inspección obligatoria cae hacia 2033.
Venetia Gardens no es un edificio suelto: el condado lo tiene bajo un mismo folio de condominio con 23 direcciones, y esta ficha es la de 1250 SE 28 Ct, con 12 apartamentos. Son la misma comunidad, así que una obra de las zonas comunes se decide entre todas.
Son 12 apartamentos, pocos para un edificio de Miami: una reparación de un millón de dólares sale a unos $83,333 por dueño.
El condado tiene 9 escrituras inscritas en este condominio; la última que consta es de febrero de 2023 por $255,000.
Las últimas 9 escrituras van de $26,000 a $255,000, así que el peso de una cuota extraordinaria no cae igual sobre todos los dueños de aquí.
Nadie puede predecir una cuota extraordinaria sin leer las cuentas de la asociación, y esas no son públicas. Lo que sí se puede es mirar las señales que sí lo son, con la regla a la vista — cómo leemos un edificio.
Edad del edificio
Menos presión
23 años (construido en 2003)
Qué significa
Todavía no llega a los 30 años: le tocará hacia 2033, y la recertificación de los 40 hacia 2043. Hasta entonces la presión estructural es menor.
Qué NO significa
No significa que Venetia Gardens esté libre de problemas: a los 23 años lo que aparece no son grietas, son defectos de obra y pleitos con el constructor.
Entre cuántos se reparte
Preguntar sí o sí
12 apartamentos
Qué significa
Son pocos. Una reparación de un millón de dólares se reparte entre 12 dueños: unos $83,333 a cada uno.
Qué NO significa
No es una predicción. No sabemos si habrá cuota extraordinaria ni de cuánto; es solo la división.
Si cae una reparación grande, cuánto te toca a ti
Esto no predice nada. Es una división: el coste de la obra entre los 12 apartamentos del edificio. Sirve para ver que el mismo arreglo duele muy distinto según entre cuántos se reparta.
| Si la obra cuesta | A cada apartamento le tocan |
|---|---|
| $1,000,000 | $83,333 |
| $3,000,000 | $250,000 |
| $5,000,000 | $416,667 |
El reparto real depende del porcentaje de propiedad de cada unidad, que viene en la declaración del condominio: un apartamento grande paga más que uno pequeño. Esto es el promedio.
Qué preguntar en este edificio
No es una lista genérica: sale de los datos de arriba. Cópiala y mándasela a quien te está vendiendo el apartamento.
- 01Pide el presupuesto del año y el saldo del fondo de reservas. Repartido entre 12 dueños, cada millón que falte en reservas son unos $83,333 tuyos.
- 02Pide las actas de las juntas de Venetia Gardens de los últimos 12 meses. Ahí aparece una cuota extraordinaria antes de ser oficial, y es el documento que casi nadie pide.
- 03Al ser solo 12 apartamentos, cualquier reparación se divide entre pocos dueños. Pregunta qué obras hay previstas para los próximos tres años.
- 04Pide la póliza del seguro y lo que costó este año frente al anterior. En Homestead el seguro es una de las razones por las que sube la cuota, y sube antes que nada.
El registro, tal cual
Año de construcción
2003
23 años
Apartamentos
12
Apartamento típico
822 pies²
unos 76 m² · 2 dormitorios
Folio del condominio
1079290070001
con este número el condado agrupa sus unidades
Uso registrado
residential - total value : condominium - residential
Las otras direcciones de Venetia Gardens
El condado las tiene bajo el mismo folio de condominio, así que son la misma comunidad. Una obra de las zonas comunes se decide entre todas, aunque cada portal tenga su propia dirección.
- 1240 SE 28 Ct12 apartamentos2003
- 1250 SE 26 St12 apartamentos2003
- 1251 SE 27 St12 apartamentos2003
- 1251 SE 28 Ct12 apartamentos2003
- 1260 SE 27 St12 apartamentos2003
- 1260 SE 28 Ct12 apartamentos2003
- 1261 SE 27 St12 apartamentos2003
- 1261 SE 28 Ct12 apartamentos2004
- 1270 SE 26 St12 apartamentos2003
- 1270 SE 27 St12 apartamentos2003
- 1270 SE 28 Ct12 apartamentos2003
- 1271 SE 27 St12 apartamentos2003
Y otras 10 direcciones más del mismo condominio, todas en el listado de Homestead.
Ventas registradas
9 escrituras
La última escritura registrada de cada apartamento, según el condado. Sirve para hacerte una idea del rango de precios del edificio.
Ojo con esto: el condado no publica aquí si cada operación fue una venta de mercado o un traspaso entre familiares. Hemos quitado las de menos de $25,000, que casi siempre son traspasos, pero alguna puede colarse. No lo uses como tasación.
| Fecha | Unidad | Precio |
|---|---|---|
| febrero de 2023 | 201 | $255,000 |
| octubre de 2021 | 104 | $160,000 |
| marzo de 2021 | 206 | $160,000 |
| febrero de 2019 | 203 | $111,000 |
| marzo de 2018 | 205 | $105,000 |
| agosto de 2016 | 103 | $100,000 |
| noviembre de 2010 | 105 | $26,000 |
| marzo de 2006 | 202 | $164,950 |
| noviembre de 2003 | 106 | $109,990 |
Lo que no sabemos
Decirlo es parte del trabajo. Quien te dé una respuesta cerrada sobre esto sin haber leído los papeles de la asociación, te la está inventando.
Expedientes de edificación
La base de infracciones del condado cubre las áreas que administra el condado, y Homestead tiene su propio departamento. Que aquí no aparezca ninguno NO quiere decir que no lo haya: hay que preguntarlo en el Departamento de Edificios de Homestead.
Cuánto va a subir la cuota
La cuota de hoy suele venir en el anuncio del apartamento. Hacia dónde va depende del seguro de Venetia Gardens y de las reparaciones que tenga pendientes, y eso no se publica.
Cuota extraordinaria vigente o en estudio
Se vota en junta y vive en las actas. Es el dato que decide la compra: una obra de tres millones repartida entre estos 12 dueños serían unos $250,000 cada uno.
Si cumplió sus inspecciones
Por edad todavía no le toca ninguna inspección obligatoria, así que aún no hay expediente que pedir.
Cuánto hay en reservas
Está en el presupuesto anual de la asociación. Si la reparación cuesta más que lo reservado, la diferencia se reparte entre los 12 dueños de aquí.