Ficha CondoMiami Beach
Venetian Villas Of So Beach
747 Michigan Ave
Fuente: Miami-Dade Property Appraiser (vista GIS)
Consultado 2 de septiembre de 2026
Construido en
1925
101 años
Apartamentos
18
Entre los que se reparte cada obra
Apartamento tipo
630 pies²
1 dormitorio
Escrituras inscritas
12
Próxima recertificación: 2035
¿Qué riesgo de cuota extraordinaria tiene Venetian Villas Of So Beach?
Venetian Villas Of So Beach se construyó en 1925 y hoy tiene 101 años. Ya le han vencido 7 ciclos de recertificación, y el siguiente le toca en 2035.
Son 18 apartamentos, pocos para un edificio de Miami: una reparación de un millón de dólares sale a unos $55,556 por dueño.
El condado tiene 12 escrituras inscritas en este condominio; la última que consta es de julio de 2024 por $415,000.
Las últimas 10 escrituras van de $147,500 a $415,000, así que el peso de una cuota extraordinaria no cae igual sobre todos los dueños de aquí.
Nadie puede predecir una cuota extraordinaria sin leer las cuentas de la asociación, y esas no son públicas. Lo que sí se puede es mirar las señales que sí lo son, con la regla a la vista — cómo leemos un edificio.
Edad del edificio
Preguntar sí o sí
101 años (construido en 1925)
Qué significa
Ya cruzó los umbrales de la inspección estructural del estado y de la recertificación del condado: el de los 30 años lo pasó en 1955 y el de los 40 en 1965. En esas revisiones es donde aparecen las reparaciones que luego se convierten en cuota extraordinaria.
Qué NO significa
No significa que Venetian Villas Of So Beach esté mal ni que tenga una cuota extraordinaria en camino. Significa que con 101 años encima, aquí hay que preguntar.
Ciclos de recertificación
Preguntar sí o sí
7 ciclos vencidos desde 1965
Qué significa
Cada ciclo es una revisión estructural y eléctrica completa. Cuantos más le han vencido, más historial hay que pedir — y más caro suele ser el mantenimiento acumulado.
Qué NO significa
No sabemos si los hizo ni con qué resultado. Solo sabemos cuántos le tocaban por edad.
Entre cuántos se reparte
Preguntar sí o sí
18 apartamentos
Qué significa
Son pocos. Una reparación de un millón de dólares se reparte entre 18 dueños: unos $55,556 a cada uno.
Qué NO significa
No es una predicción. No sabemos si habrá cuota extraordinaria ni de cuánto; es solo la división.
Si cae una reparación grande, cuánto te toca a ti
Esto no predice nada. Es una división: el coste de la obra entre los 18 apartamentos del edificio. Sirve para ver que el mismo arreglo duele muy distinto según entre cuántos se reparta.
| Si la obra cuesta | A cada apartamento le tocan |
|---|---|
| $1,000,000 | $55,556 |
| $3,000,000 | $166,667 |
| $5,000,000 | $277,778 |
El reparto real depende del porcentaje de propiedad de cada unidad, que viene en la declaración del condominio: un apartamento grande paga más que uno pequeño. Esto es el promedio.
Qué preguntar en este edificio
No es una lista genérica: sale de los datos de arriba. Cópiala y mándasela a quien te está vendiendo el apartamento.
- 01Este edificio es de 1925 y ya pasó los 40 años: pide el informe de la última recertificación y la fecha del próximo ciclo.
- 02Pide el informe de la inspección estructural y el estudio de reservas (SIRS). Son los dos papeles que anticipan una cuota extraordinaria.
- 03Pide el presupuesto del año y el saldo del fondo de reservas. Repartido entre 18 dueños, cada millón que falte en reservas son unos $55,556 tuyos.
- 04Pide las actas de las juntas de Venetian Villas Of So Beach de los últimos 12 meses. Ahí aparece una cuota extraordinaria antes de ser oficial, y es el documento que casi nadie pide.
- 05Al ser solo 18 apartamentos, cualquier reparación se divide entre pocos dueños. Pregunta qué obras hay previstas para los próximos tres años.
- 06Pide la póliza del seguro y lo que costó este año frente al anterior. En Miami Beach el seguro es una de las razones por las que sube la cuota, y sube antes que nada.
El expediente de recertificación de este edificio lo guarda el Departamento de Edificios de Miami Beach · próximo ciclo: 2035.
El registro, tal cual
Año de construcción
1925
101 años
Apartamentos
18
Apartamento típico
630 pies²
unos 59 m² · 1 dormitorio
Folio del condominio
0242032190001
con este número el condado agrupa sus unidades
Uso registrado
residential - total value : condominium - residential
Ventas registradas
las 10 más recientes de 12
La última escritura registrada de cada apartamento, según el condado. Sirve para hacerte una idea del rango de precios del edificio.
Ojo con esto: el condado no publica aquí si cada operación fue una venta de mercado o un traspaso entre familiares. Hemos quitado las de menos de $25,000, que casi siempre son traspasos, pero alguna puede colarse. No lo uses como tasación.
| Fecha | Unidad | Precio |
|---|---|---|
| julio de 2024 | 301 | $415,000 |
| diciembre de 2021 | 104 | $230,000 |
| septiembre de 2021 | 206 | $265,000 |
| julio de 2021 | 203 | $185,500 |
| septiembre de 2019 | 304 | $147,500 |
| diciembre de 2016 | 306 | $237,000 |
| abril de 2016 | 105 | $170,000 |
| noviembre de 2015 | 305 | $192,500 |
| enero de 2015 | 102 | $210,000 |
| marzo de 2007 | 303 | $200,000 |
Lo que no sabemos
Decirlo es parte del trabajo. Quien te dé una respuesta cerrada sobre esto sin haber leído los papeles de la asociación, te la está inventando.
Expedientes de edificación
La base de infracciones del condado cubre las áreas que administra el condado, y Miami Beach tiene su propio departamento. Que aquí no aparezca ninguno NO quiere decir que no lo haya: hay que preguntarlo en el Departamento de Edificios de Miami Beach.
Cuánto va a subir la cuota
La cuota de hoy suele venir en el anuncio del apartamento. Hacia dónde va depende del seguro de Venetian Villas Of So Beach y de las reparaciones que tenga pendientes, y eso no se publica.
Cuota extraordinaria vigente o en estudio
Se vota en junta y vive en las actas. Es el dato que decide la compra: una obra de tres millones repartida entre estos 18 dueños serían unos $166,667 cada uno.
Si cumplió sus inspecciones
Con 101 años ya le tocaban. El resultado lo guarda el Departamento de Edificios de Miami Beach, en su propio expediente.
Cuánto hay en reservas
Está en el presupuesto anual de la asociación. Si la reparación cuesta más que lo reservado, la diferencia se reparte entre los 18 dueños de aquí.