Ficha CondoHomestead
Villas At Carmel
3335 NE 13 Circle Dr
Fuente: Miami-Dade Property Appraiser (vista GIS)
Consultado 2 de septiembre de 2026
Construido en
2005
21 años
Apartamentos
11
Entre los que se reparte cada obra
Apartamento tipo
1,069 pies²
3 dormitorios
Escrituras inscritas
6
Próxima recertificación: 2045
¿Qué riesgo de cuota extraordinaria tiene Villas At Carmel?
Villas At Carmel es de 2005 y todavía no llega a los 30 años: su primera inspección obligatoria cae hacia 2035.
Villas At Carmel no es un edificio suelto: el condado lo tiene bajo un mismo folio de condominio con 8 direcciones, y esta ficha es la de 3335 NE 13 Circle Dr, con 11 apartamentos. Son la misma comunidad, así que una obra de las zonas comunes se decide entre todas.
Cuidado al buscar: en Homestead hay otros 22 condominios con el nombre Villas At Carmel (1388 NE 33 Ave, 1395 NE 33 Ave, 1398 NE 33 Ave, 1420 NE 33 Ave, 1480 NE 33 Ave, 1485 NE 33 Rd, 1490 NE 33 Ave, 1490 NE 33 Rd, 1495 NE 33 Ave, 1550 NE 33 Ave, 1555 NE 33 Rd, 1570 NE 33 Rd, 1575 NE 33 Ave, 1595 NE 33 Rd, 1650 NE 33 Ave, 1650 NE 33 Rd, 1655 NE 33 Rd, 1690 NE 33 Ave, 1720 NE 33 Ave, 3320 NE 13 Circle Dr, 3365 NE 14 Dr y 3375 NE 15 Dr), pero son registros aparte: lo que le pase a esos no le pasa a este.
Son 11 apartamentos, pocos para un edificio de Miami: una reparación de un millón de dólares sale a unos $90,909 por dueño.
El condado tiene 6 escrituras inscritas en este condominio; la última que consta es de junio de 2024 por $320,000.
Las últimas 6 escrituras van de $60,500 a $320,000, así que el peso de una cuota extraordinaria no cae igual sobre todos los dueños de aquí.
Nadie puede predecir una cuota extraordinaria sin leer las cuentas de la asociación, y esas no son públicas. Lo que sí se puede es mirar las señales que sí lo son, con la regla a la vista — cómo leemos un edificio.
Edad del edificio
Menos presión
21 años (construido en 2005)
Qué significa
Todavía no llega a los 30 años: le tocará hacia 2035, y la recertificación de los 40 hacia 2045. Hasta entonces la presión estructural es menor.
Qué NO significa
No significa que Villas At Carmel esté libre de problemas: a los 21 años lo que aparece no son grietas, son defectos de obra y pleitos con el constructor.
Entre cuántos se reparte
Preguntar sí o sí
11 apartamentos
Qué significa
Son pocos. Una reparación de un millón de dólares se reparte entre 11 dueños: unos $90,909 a cada uno.
Qué NO significa
No es una predicción. No sabemos si habrá cuota extraordinaria ni de cuánto; es solo la división.
Si cae una reparación grande, cuánto te toca a ti
Esto no predice nada. Es una división: el coste de la obra entre los 11 apartamentos del edificio. Sirve para ver que el mismo arreglo duele muy distinto según entre cuántos se reparta.
| Si la obra cuesta | A cada apartamento le tocan |
|---|---|
| $1,000,000 | $90,909 |
| $3,000,000 | $272,727 |
| $5,000,000 | $454,545 |
El reparto real depende del porcentaje de propiedad de cada unidad, que viene en la declaración del condominio: un apartamento grande paga más que uno pequeño. Esto es el promedio.
Qué preguntar en este edificio
No es una lista genérica: sale de los datos de arriba. Cópiala y mándasela a quien te está vendiendo el apartamento.
- 01Pide el presupuesto del año y el saldo del fondo de reservas. Repartido entre 11 dueños, cada millón que falte en reservas son unos $90,909 tuyos.
- 02Pide las actas de las juntas de Villas At Carmel de los últimos 12 meses. Ahí aparece una cuota extraordinaria antes de ser oficial, y es el documento que casi nadie pide.
- 03Al ser solo 11 apartamentos, cualquier reparación se divide entre pocos dueños. Pregunta qué obras hay previstas para los próximos tres años.
- 04Pide la póliza del seguro y lo que costó este año frente al anterior. En Homestead el seguro es una de las razones por las que sube la cuota, y sube antes que nada.
El registro, tal cual
Año de construcción
2005
21 años
Apartamentos
11
Apartamento típico
1,069 pies²
unos 99 m² · 3 dormitorios
Folio del condominio
1079100260001
con este número el condado agrupa sus unidades
Uso registrado
residential - total value : condominium - residential
Las otras direcciones de Villas At Carmel
El condado las tiene bajo el mismo folio de condominio, así que son la misma comunidad. Una obra de las zonas comunes se decide entre todas, aunque cada portal tenga su propia dirección.
Ventas registradas
6 escrituras
La última escritura registrada de cada apartamento, según el condado. Sirve para hacerte una idea del rango de precios del edificio.
Ojo con esto: el condado no publica aquí si cada operación fue una venta de mercado o un traspaso entre familiares. Hemos quitado las de menos de $25,000, que casi siempre son traspasos, pero alguna puede colarse. No lo uses como tasación.
| Fecha | Unidad | Precio |
|---|---|---|
| junio de 2024 | 109-27 | $320,000 |
| diciembre de 2021 | 201-27 | $192,000 |
| mayo de 2020 | 107-27 | $147,500 |
| mayo de 2019 | 101-27 | $143,000 |
| diciembre de 2016 | 110-27 | $119,000 |
| junio de 2011 | 102-27 | $60,500 |
Lo que no sabemos
Decirlo es parte del trabajo. Quien te dé una respuesta cerrada sobre esto sin haber leído los papeles de la asociación, te la está inventando.
Expedientes de edificación
La base de infracciones del condado cubre las áreas que administra el condado, y Homestead tiene su propio departamento. Que aquí no aparezca ninguno NO quiere decir que no lo haya: hay que preguntarlo en el Departamento de Edificios de Homestead.
Cuánto va a subir la cuota
La cuota de hoy suele venir en el anuncio del apartamento. Hacia dónde va depende del seguro de Villas At Carmel y de las reparaciones que tenga pendientes, y eso no se publica.
Cuota extraordinaria vigente o en estudio
Se vota en junta y vive en las actas. Es el dato que decide la compra: una obra de tres millones repartida entre estos 11 dueños serían unos $272,727 cada uno.
Si cumplió sus inspecciones
Por edad todavía no le toca ninguna inspección obligatoria, así que aún no hay expediente que pedir.
Cuánto hay en reservas
Está en el presupuesto anual de la asociación. Si la reparación cuesta más que lo reservado, la diferencia se reparte entre los 11 dueños de aquí.