Ficha CondoZona no incorporada
Villas At The Hammocks
10101 SW 154 Circle Ct
Fuente: Miami-Dade Property Appraiser (vista GIS)
Consultado 2 de septiembre de 2026
Construido en
1995
31 años
Apartamentos
11
Entre los que se reparte cada obra
Apartamento tipo
1,750 pies²
3 dormitorios
Escrituras inscritas
4
Próxima recertificación: 2035
¿Qué riesgo de cuota extraordinaria tiene Villas At The Hammocks?
Villas At The Hammocks es de 1995: 31 años. Ya cruzó los 30 de la inspección estructural del estado, y llega a la recertificación de los 40 en 2035.
Villas At The Hammocks no es un edificio suelto: el condado lo tiene bajo un mismo folio de condominio con 11 direcciones, y esta ficha es la de 10101 SW 154 Circle Ct, con 11 apartamentos. Son la misma comunidad, así que una obra de las zonas comunes se decide entre todas.
Son 11 apartamentos, pocos para un edificio de Miami: una reparación de un millón de dólares sale a unos $90,909 por dueño.
Contra la asociación de este condominio hay 1 expediente de edificación abierto en el condado.
El condado tiene 4 escrituras inscritas en este condominio; la última que consta es de julio de 2023 por $410,000.
Las últimas 4 escrituras van de $99,000 a $430,000, así que el peso de una cuota extraordinaria no cae igual sobre todos los dueños de aquí.
Nadie puede predecir una cuota extraordinaria sin leer las cuentas de la asociación, y esas no son públicas. Lo que sí se puede es mirar las señales que sí lo son, con la regla a la vista — cómo leemos un edificio.
Edad del edificio
Vale la pena preguntar
31 años (construido en 1995)
Qué significa
Ya cruzó el umbral de la inspección estructural del estado: el de los 30 años lo pasó en 2025. En esas revisiones es donde aparecen las reparaciones que luego se convierten en cuota extraordinaria.
Qué NO significa
No significa que Villas At The Hammocks esté mal ni que tenga una cuota extraordinaria en camino. Significa que con 31 años encima, aquí hay que preguntar.
Entre cuántos se reparte
Preguntar sí o sí
11 apartamentos
Qué significa
Son pocos. Una reparación de un millón de dólares se reparte entre 11 dueños: unos $90,909 a cada uno.
Qué NO significa
No es una predicción. No sabemos si habrá cuota extraordinaria ni de cuánto; es solo la división.
Expedientes del condado sin cerrar
Vale la pena preguntar
1 expediente abierto contra la asociación, el más antiguo abierto desde 17 de mayo de 2023
Qué significa
Contra la asociación de Villas At The Hammocks el condado tiene sin resolver 1 por otras infracciones del código de edificación. Van contra la asociación y sus zonas comunes, no contra ningún vecino: lo que cueste arreglarlo sale del bolsillo de los dueños. Además cerró 7 en los últimos cinco años.
Qué NO significa
No significa que Villas At The Hammocks sea peligroso ni que vaya a haber una cuota extraordinaria. Un expediente abierto puede ser un permiso de obra que nadie cerró en su día. Significa que hay algo pendiente con la autoridad, con fecha y número, y que es la primera pregunta que hacerle a la asociación.
Si cae una reparación grande, cuánto te toca a ti
Esto no predice nada. Es una división: el coste de la obra entre los 11 apartamentos del edificio. Sirve para ver que el mismo arreglo duele muy distinto según entre cuántos se reparta.
| Si la obra cuesta | A cada apartamento le tocan |
|---|---|
| $1,000,000 | $90,909 |
| $3,000,000 | $272,727 |
| $5,000,000 | $454,545 |
El reparto real depende del porcentaje de propiedad de cada unidad, que viene en la declaración del condominio: un apartamento grande paga más que uno pequeño. Esto es el promedio.
Qué preguntar en este edificio
No es una lista genérica: sale de los datos de arriba. Cópiala y mándasela a quien te está vendiendo el apartamento.
- 01Pide el informe de la inspección estructural y el estudio de reservas (SIRS). Son los dos papeles que anticipan una cuota extraordinaria.
- 02Pide el presupuesto del año y el saldo del fondo de reservas. Repartido entre 11 dueños, cada millón que falte en reservas son unos $90,909 tuyos.
- 03Pide las actas de las juntas de Villas At The Hammocks de los últimos 12 meses. Ahí aparece una cuota extraordinaria antes de ser oficial, y es el documento que casi nadie pide.
- 04Al ser solo 11 apartamentos, cualquier reparación se divide entre pocos dueños. Pregunta qué obras hay previstas para los próximos tres años.
- 05Pide la póliza del seguro y lo que costó este año frente al anterior. En Zona no incorporada el seguro es una de las razones por las que sube la cuota, y sube antes que nada.
El registro, tal cual
Año de construcción
1995
31 años
Apartamentos
11
Apartamento típico
1,750 pies²
unos 163 m² · 3 dormitorios
Folio del condominio
3059040640001
con este número el condado agrupa sus unidades
Uso registrado
residential - total value : condominium - residential
Las otras direcciones de Villas At The Hammocks
El condado las tiene bajo el mismo folio de condominio, así que son la misma comunidad. Una obra de las zonas comunes se decide entre todas, aunque cada portal tenga su propia dirección.
- 10110 SW 154 Circle Ct8 apartamentos1993
- 10130 SW 154 Circle Ct10 apartamentos1995
- 10131 SW 154 Circle Ct12 apartamentos1995
- 10151 SW 154 Circle Ct12 apartamentos1993
- 10171 SW 154 Circle Ct12 apartamentos1993
- 10210 SW 154 Pl12 apartamentos1995
- 10235 SW 154 Pl6 apartamentos1994
- 10240 SW 154 Circle Ct8 apartamentos1993
- 10245 SW 154 Circle Ct11 apartamentos1995
- 10245 SW 154 Pl12 apartamentos1994
Ventas registradas
4 escrituras
La última escritura registrada de cada apartamento, según el condado. Sirve para hacerte una idea del rango de precios del edificio.
Ojo con esto: el condado no publica aquí si cada operación fue una venta de mercado o un traspaso entre familiares. Hemos quitado las de menos de $25,000, que casi siempre son traspasos, pero alguna puede colarse. No lo uses como tasación.
| Fecha | Unidad | Precio |
|---|---|---|
| julio de 2023 | 110-11 | $410,000 |
| mayo de 2022 | 107-11 | $430,000 |
| febrero de 2000 | 111-11 | $118,900 |
| mayo de 1997 | 109-11 | $99,000 |
Lo que no sabemos
Decirlo es parte del trabajo. Quien te dé una respuesta cerrada sobre esto sin haber leído los papeles de la asociación, te la está inventando.
Cuánto va a subir la cuota
La cuota de hoy suele venir en el anuncio del apartamento. Hacia dónde va depende del seguro de Villas At The Hammocks y de las reparaciones que tenga pendientes, y eso no se publica.
Cuota extraordinaria vigente o en estudio
Se vota en junta y vive en las actas. Es el dato que decide la compra: una obra de tres millones repartida entre estos 11 dueños serían unos $272,727 cada uno.
Si cumplió sus inspecciones
Con 31 años ya le tocaban. El resultado lo guarda Miami-Dade RER, que es quien lleva las áreas no incorporadas, en su propio expediente.
Cuánto hay en reservas
Está en el presupuesto anual de la asociación. Si la reparación cuesta más que lo reservado, la diferencia se reparte entre los 11 dueños de aquí.