Ficha CondoMiami
Westhaven
2721 NW 23 Ct
Fuente: Miami-Dade Property Appraiser (vista GIS)
Consultado 2 de septiembre de 2026
Construido en
1991
35 años
Apartamentos
20
Entre los que se reparte cada obra
Apartamento tipo
603 pies²
2 dormitorios
Escrituras inscritas
13
Próxima recertificación: 2031
¿Qué riesgo de cuota extraordinaria tiene Westhaven?
Westhaven es de 1991: 35 años. Ya cruzó los 30 de la inspección estructural del estado, y llega a la recertificación de los 40 en 2031.
Son 20 apartamentos, pocos para un edificio de Miami: una reparación de un millón de dólares sale a unos $50,000 por dueño.
El condado tiene 13 escrituras inscritas en este condominio; la última que consta es de mayo de 2023 por $197,500.
Las últimas 10 escrituras van de $54,100 a $197,500, así que el peso de una cuota extraordinaria no cae igual sobre todos los dueños de aquí.
Nadie puede predecir una cuota extraordinaria sin leer las cuentas de la asociación, y esas no son públicas. Lo que sí se puede es mirar las señales que sí lo son, con la regla a la vista — cómo leemos un edificio.
Edad del edificio
Vale la pena preguntar
35 años (construido en 1991)
Qué significa
Ya cruzó el umbral de la inspección estructural del estado: el de los 30 años lo pasó en 2021. En esas revisiones es donde aparecen las reparaciones que luego se convierten en cuota extraordinaria.
Qué NO significa
No significa que Westhaven esté mal ni que tenga una cuota extraordinaria en camino. Significa que con 35 años encima, aquí hay que preguntar.
Entre cuántos se reparte
Preguntar sí o sí
20 apartamentos
Qué significa
Son pocos. Una reparación de un millón de dólares se reparte entre 20 dueños: unos $50,000 a cada uno.
Qué NO significa
No es una predicción. No sabemos si habrá cuota extraordinaria ni de cuánto; es solo la división.
Si cae una reparación grande, cuánto te toca a ti
Esto no predice nada. Es una división: el coste de la obra entre los 20 apartamentos del edificio. Sirve para ver que el mismo arreglo duele muy distinto según entre cuántos se reparta.
| Si la obra cuesta | A cada apartamento le tocan |
|---|---|
| $1,000,000 | $50,000 |
| $3,000,000 | $150,000 |
| $5,000,000 | $250,000 |
El reparto real depende del porcentaje de propiedad de cada unidad, que viene en la declaración del condominio: un apartamento grande paga más que uno pequeño. Esto es el promedio.
Qué preguntar en este edificio
No es una lista genérica: sale de los datos de arriba. Cópiala y mándasela a quien te está vendiendo el apartamento.
- 01Pide el informe de la inspección estructural y el estudio de reservas (SIRS). Son los dos papeles que anticipan una cuota extraordinaria.
- 02Pide el presupuesto del año y el saldo del fondo de reservas. Repartido entre 20 dueños, cada millón que falte en reservas son unos $50,000 tuyos.
- 03Pide las actas de las juntas de Westhaven de los últimos 12 meses. Ahí aparece una cuota extraordinaria antes de ser oficial, y es el documento que casi nadie pide.
- 04Al ser solo 20 apartamentos, cualquier reparación se divide entre pocos dueños. Pregunta qué obras hay previstas para los próximos tres años.
- 05Pide la póliza del seguro y lo que costó este año frente al anterior. En Miami el seguro es una de las razones por las que sube la cuota, y sube antes que nada.
El registro, tal cual
Año de construcción
1991
35 años
Apartamentos
20
Apartamento típico
603 pies²
unos 56 m² · 2 dormitorios
Folio del condominio
0131271200001
con este número el condado agrupa sus unidades
Uso registrado
residential - total value : condominium - residential
Ventas registradas
las 10 más recientes de 13
La última escritura registrada de cada apartamento, según el condado. Sirve para hacerte una idea del rango de precios del edificio.
Ojo con esto: el condado no publica aquí si cada operación fue una venta de mercado o un traspaso entre familiares. Hemos quitado las de menos de $25,000, que casi siempre son traspasos, pero alguna puede colarse. No lo uses como tasación.
| Fecha | Unidad | Precio |
|---|---|---|
| mayo de 2023 | 16 | $197,500 |
| mayo de 2023 | 8 | $197,500 |
| abril de 2022 | 3 | $170,000 |
| abril de 2022 | 15 | $170,000 |
| octubre de 2020 | 13 | $144,500 |
| agosto de 2020 | 4 | $145,500 |
| agosto de 2018 | 1 | $110,000 |
| agosto de 2017 | 6 | $110,000 |
| mayo de 2017 | 2 | $110,000 |
| enero de 2016 | 19 | $54,100 |
Lo que no sabemos
Decirlo es parte del trabajo. Quien te dé una respuesta cerrada sobre esto sin haber leído los papeles de la asociación, te la está inventando.
Expedientes de edificación
La base de infracciones del condado cubre las áreas que administra el condado, y Miami tiene su propio departamento. Que aquí no aparezca ninguno NO quiere decir que no lo haya: hay que preguntarlo en el Departamento de Edificios de la Ciudad de Miami.
Cuánto va a subir la cuota
La cuota de hoy suele venir en el anuncio del apartamento. Hacia dónde va depende del seguro de Westhaven y de las reparaciones que tenga pendientes, y eso no se publica.
Cuota extraordinaria vigente o en estudio
Se vota en junta y vive en las actas. Es el dato que decide la compra: una obra de tres millones repartida entre estos 20 dueños serían unos $150,000 cada uno.
Si cumplió sus inspecciones
Con 35 años ya le tocaban. El resultado lo guarda el Departamento de Edificios de la Ciudad de Miami, en su propio expediente.
Cuánto hay en reservas
Está en el presupuesto anual de la asociación. Si la reparación cuesta más que lo reservado, la diferencia se reparte entre los 20 dueños de aquí.